수원지방법원 2024타경3857. 곤지암초등학교 북동측 인근의 토지 579㎡와 주택·상가 혼용 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 1986년 10월 29일 사용승인됐으며, 주택 부분은 1·2층 주거시설, 상가 부분은 지층부터 3층까지 약국·인력사무실·음식점·공구백화점·카페·태권도장·마사지 영업시설 등으로 이용되고 있습니다. 용도와 점유관계가 복합적이고 조사된 명의도 13명에 달해, 일반 주거용 물건보다 명도와 임대차 확인 난도가 높습니다.
말소기준은 2020년 7월 2일 설정된 청구동새마을금고 근저당권 636,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 송내새마을금고 근저당권 840,000,000원도 설정됐고, 송내새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 기준권리 뒤의 압류, 가처분, 경매개시결정과 근저당권 이전·근질권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 기준권리보다 앞선 임차인의 대항력은 별개이므로, 등기상 권리가 소멸해도 임차보증금 인수는 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 444-5 · 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암로50번길 25 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 상가 혼용 건물 · 토지 579㎡ |
| 토지 현황 | 대 · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) · 공시지가 2,250,000원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 주택 부분 1·2층 / 상가 부분 지층·1층·2층·3층 |
| 소유자 | 조윤주 9분의 3 · 한준일 9분의 2 · 한준호 9분의 2 · 한프린세스정라파다 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 2,530,565,820원 / 1,771,396,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송내새마을금고 / 782,162,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 1층 공구백화점 앞 철거 및 이동 가능한 제시외 컨테이너 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인은 남는다
② 임차인·점유자 — 확인된 인수만 820,000,000원
조사된 임차·점유 명의는 13명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 확인된 선순위 보증금은 조은호 700,000,000원, 김용길 35,000,000원, 최창배 40,000,000원, 이금숙 20,000,000원, 홍석민 20,000,000원, 한준호 5,000,000원으로 합계 820,000,000원입니다.
김정수와 한승호는 기준권리 전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 따라서 820,000,000원은 인수 위험의 상한이 아니라 확인된 최소 금액입니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김정수 점유 부분 미상 | 2012.05.24 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조은호 1층 공구백화점 및 주택 | 1968.10.20 | 700,000,000원 / — | 2024.08.28 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용길 3층 중앙태권도 | 2013.11.11 | 35,000,000원 / — | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박화식 점유 부분 미상 | 2021.03.17 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정순 지하1층 해오름맛사지 | 2023.11.21 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최창배 1층 소망약국 | 2019.03.06 | 40,000,000원 / 700,000원 | 2024.08.05 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이금숙 1층 공구백화점 및 주택 | 2001.04.22 | 20,000,000원 / — | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍석민 1층 육감만족 | 2019.10.18 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2024.12.23 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에이치알컴퍼니(주) 1층 삼성인력 사무실 내 | 2023.02.03 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHANG YUZI(중국인) 2층 우리카페 | 2023.07.17 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오형관 1층 삼성인력 | 2022.03.07 | 30,000,000원 / 700,000원 | 2024.08.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한준호 2층(카페 맞은편) | 2019.08.27 | 5,000,000원 / — | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한승호 점유 부분 미상 | 2012.03.02 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 회차별 실질취득 — 현 회차는 감정가보다 높다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,771,396,000원 | 820,000,000원+ | 2,591,396,000원+ | 1,705,498,986원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 1,239,977,200원 | 820,000,000원+ | 2,059,977,200원+ | 2,231,603,598원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 867,984,040원 | 820,000,000원+ | 1,687,984,040원+ | 2,599,876,826원 |
현재 회차에서는 최저가에 확인된 인수액만 더해도 실질취득이 2,591,396,000원+로 감정가 2,530,565,820원을 넘습니다. 2회 또는 3회 유찰 시 매각대금은 낮아지지만, 선순위 임차보증금 820,000,000원과 미상 보증금 위험은 그대로 남습니다. 따라서 최저가 하락률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,771,396,000원 가정)
| 순위 / 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 20,113,960원 |
| 인수. 조은호 보증금 | 700,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수. 김용길 보증금 | 35,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수. 최창배 보증금 | 40,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수. 이금숙 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수. 홍석민 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수. 한준호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 광주지구축산업협동조합 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 광주지구축산업협동조합 근저당 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 와이드해운항공주식회사 가압류 | 17,662,880원 | 17,662,880원 |
| 5. 이엠에이해운주식회사 가압류 | 32,818,146원 | 32,818,146원 |
| 6. 농업협동조합중앙회 근저당 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 7. 강용만 가압류 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 8. 강영보 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 9. 강영보 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 10. 영건설 주식회사 가압류 | 20,300,000원 | 20,300,000원 |
| 11. 강영보 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 12. 강영보 근저당 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 13. 신용보증기금 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 14. 신수철 근저당 | 200,000,000원 | 10,501,014원 |
| 15. 백경흠 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 16. 청구동새마을금고 근저당 | 636,000,000원 | 0원 |
| 17. 송내새마을금고 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여. 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 3,456,781,026원 중 채권자 예상배당은 1,751,282,040원, 미배당은 1,705,498,986원입니다. 신청채권자 송내새마을금고의 예상배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 곤지암초등학교 북동측 인근으로, 도로변 근린생활시설·주택·학교와 북측 곤지암천이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경강선 곤지암역이 있으며, 반경 2km 내 곤지암IC가 소재합니다.
- 주택 부분. 1층은 방3·주방·거실·다용도실·화장실·발코니, 2층은 방3·주방·거실·화장실·발코니 구조로 이용 중입니다.
- 상가 부분. 1층 소망약국·삼성인력·육감만족·공구백화점, 2층 우리카페·사무실, 3층 태권도장, 지층 해오름마사지 용도로 조사됐습니다.
- 건물. 1986.10.29 사용승인. 주택은 적벽돌조 슬래브지붕, 상가는 철근콘크리트조 스라브지붕이며 알루미늄샷시 창호입니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역과 학교 절대·상대보호구역 등이 중첩됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아니라 노후 주택과 다수 상가가 결합된 복합자산으로, 점유·임대차·시설 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임대차계약 원본. 조은호 등 확인 보증금 6건의 계약서, 점유개시일, 주민등록·사업자등록, 확정일자와 배당요구 효력을 각각 확인하세요.
- 미상 보증금 2건. 김정수·한승호의 보증금과 실제 점유 부분을 확인하지 못하면 인수 상한을 산정할 수 없습니다.
- 중복 점유 확인. 1층 공구백화점 및 주택에는 조은호와 이금숙이 함께 조사됐습니다. 동일 공간의 계약관계와 보증금 귀속을 대조해야 합니다.
- 소유자 겸 점유자 확인. 한준호는 공유자이면서 2층 점유 명의로 조사돼 임대차의 독립성과 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 말소등기와 배당표 대조. 과거 말소된 근저당권·가압류가 현재 배당에 포함된 사유를 등기부, 채권계산서, 공동담보목록으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 1층 공구백화점 앞 이동 가능한 컨테이너 1동은 제외됩니다. 경계와 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 영업시설 명도. 약국·인력사무실·카페·태권도장·마사지 등 다수 영업점의 폐업·이전 비용과 인도 일정이 달라질 수 있습니다.
- 건물 상태. 1986년 사용승인 건물로 구조·누수·설비·도시가스·소방시설과 수선비를 별도 점검하세요.
- 토지 규제. 학교보호구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 중첩 규제가 향후 증축·용도변경·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서와 현장 점유를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “820,000,000원+ 인수”를 보라
표면상 최저가는 감정가 2,530,565,820원에서 1,771,396,000원으로 내려왔습니다. 그러나 확인된 선순위 임차보증금 820,000,000원을 더하면 현 회차 실질취득은 2,591,396,000원+입니다. 이미 감정가를 넘는 데다 김정수·한승호의 보증금은 확인되지 않았습니다.
여기에 다수의 상가와 주택 점유, 영업시설 명도, 노후 건물 수선, 복합적인 토지 규제, 과거 말소등기와 예상배당 간 정합성 문제까지 겹칩니다. 이 사건은 유찰률이 아니라 임차인별 실제 인수액과 배당표의 신뢰성이 승부처입니다. 현 상태의 결론은 가격 메리트 없음·권리 확인 전 입찰 보류입니다.