부산지방법원 2025타경23090. 부산광역시 동구 수정동 971-1, 도로명주소 수정외솔로 2-9 소재 부동산입니다. 경매 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 목조 칼라강판지붕 단층 주택입니다. 주택과 관련 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되는 조건이지만, 가장 중요한 제한은 전체 소유권이 아닌 공유지분 매각이라는 점입니다.
현재 소유자는 조기윤과 조은정입니다. 조기윤이 100분의 51, 조은정이 100분의 49를 소유합니다. 이번 경매는 조기윤 지분에 설정된 근저당권에 기초하여 진행되는 임의경매로, 매수인은 경매 대상 지분을 취득할 뿐 조은정의 지분까지 자동 취득하지 않습니다. 따라서 매각대금이 낮아졌다는 사실과 부동산 전체를 자유롭게 처분할 수 있다는 판단은 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 수정동 971-1 도로명주소: 부산광역시 동구 수정외솔로 2-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지분매각 |
| 감정상 이용상태 | 주택 · 목조 칼라강판지붕 단층 |
| 토지면적 | 106.0㎡ (필지 전체 면적) |
| 매각 대상 | 조기윤 소유 100분의 51 지분 · 주택 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 조기윤(51%) · 조은정(49%) |
| 감정가 | 86,922,700원 |
| 최저매각가 | 60,846,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 이도금융대부주식회사 |
| 청구금액 | 15,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.29 · 위즈캐피탈대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 공유지분은 남는다
권리분석의 출발점은 2024.08.29 설정된 위즈캐피탈대부주식회사 근저당권입니다. 을구 3번, 채권최고액 45,000,000원으로 조기윤 소유 지분 전부를 대상으로 합니다. 이 근저당권이 말소기준권리에 해당하며, 이후 설정된 이도금융대부주식회사 근저당권과 임의경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
이보다 앞서 존재하던 금정중앙새마을금고 근저당권 (채권최고액 51,600,000원)은 2024.06.07 이미 말소됐습니다. 조은정 명의로 설정됐던 조기윤 지분 이전청구권 가등기 역시 2024.08.27 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다.
다만 을구 3-1번에는 주식회사삼종대부의 근저당권부채권 질권설정이 등재돼 있습니다. 이는 위즈캐피탈대부주식회사의 근저당권부 채권과 관련된 권리로, 별도 부동산 소유지분을 나타내는 것은 아닙니다. 근저당권의 매각 소멸과 별개로 실제 채권 귀속, 배당금 수령권자, 질권 관련 말소 처리 여부는 확인할 필요가 있습니다.
② 공유지분·우선매수권 — 입찰자가 가장 먼저 확인할 문제
| 구분 | 권리자 | 지분 | 매각 후 관계 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 조기윤 | 51% | 낙찰자가 취득하는 지분 |
| 경매 제외 | 조은정 | 49% | 기존 공유자 소유권 존속 |
특별매각조건에는 지분매각이라는 점과 함께 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 내용이 명시돼 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 신고의 효력이 상실되면, 해당 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 조건도 포함돼 있습니다.
공유지분 매수 후에는 다른 공유자와 사용·수익 및 처분에 관해 협의해야 할 수 있습니다. 협의가 이루어지지 않으면 공유물분할 등 추가적인 법적 절차가 문제될 수 있으며, 공유물분할이 곧바로 현물 단독소유나 원하는 가격의 매각으로 이어진다고 보장할 수 없습니다. 특히 차량 접근이 불가능한 단층 주택이라는 물건 특성을 고려하면, 일반적인 완전소유 주택보다 출구전략을 더욱 보수적으로 세워야 합니다.
③ 임차관계·인수 위험 — 채무 인수 0원과 점유 위험은 별개
현재 확인되는 임차인 등재 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차인 명단이 확인되지 않는다는 이유만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 문제가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 임차인 등재 | 등재 0명 | 임대관계 미상으로 실제 점유관계 확인 필요 |
| 대항력 | 미확인 | 전입·점유·확정일자 등 확인 전 단정 불가 |
| 우선변제 | 미확인 | 확정일자 및 배당요구 관계 확인 필요 |
| 매수인 채무 인수 | 예상 0원 | 배당 시뮬레이션 기준이며 최종 인수 여부는 원본 확인 필요 |
| 잔존 소유지분 | 49% 존속 | 인수채무와 별개로 공유소유 관계 유지 |
대항력 있는 임차인의 존재 여부가 불명확한 상황에서는 보증금 인수액을 임의로 산정할 수 없습니다. 실제 점유자가 확인되면 해당 점유자의 임차 여부와 대항력, 배당요구 여부를 구분하여 재분석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,495,228원 |
| 1. 위즈캐피탈대부주식회사 · 근저당 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 이도금융대부주식회사 · 근저당 | 22,500,000원 | 14,350,772원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 60,846,000원 |
예상 매각대금 60,846,000원에서 집행비용 1,495,228원을 먼저 공제한 뒤, 위즈캐피탈대부주식회사에 45,000,000원, 이도금융대부주식회사에 14,350,772원이 배당되는 계산입니다. 배당 후 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
근저당권 채권최고액을 기준으로 한 두 채권의 합계는 67,500,000원, 예상 채권자 배당액은 59,350,772원입니다. 따라서 차액인 8,149,228원이 미배당으로 표시됩니다. 이는 채권최고액 기준의 배당 부족액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 실제 피담보채무액, 질권에 따른 배당금 귀속, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 배당표상 인수 0원은 실제 권리 및 점유관계 확인을 전제로 해석해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 지분 위험은 그대로
이 경매는 1회 유찰된 상태로, 감정가 86,922,700원에서 현재 최저매각가 60,846,000원까지 내려왔습니다. 이후 유찰을 가정한 매각가격 및 배당 부족액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 60,846,000원 | 59,350,772원 | 8,149,228원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 42,592,200원 | 41,425,540원 | 26,074,460원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 29,814,539원 | 28,877,877원 | 38,622,123원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 이도금융대부주식회사에 14,350,772원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 청구금액 15,000,000원을 모두 충족하지는 못하는 구조입니다. 2회 또는 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자에 대한 예상배당이 0원으로 제시됩니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 하지만 감정평가액은 경매 절차에서 정해진 평가금액이며, 곧바로 시장에서 실제 거래 가능한 가격을 의미하지 않습니다.
특히 이 물건은 일반 주택 전체의 소유권 거래가 아닌 51% 공유지분 거래입니다. 완전소유 주택의 가격과 공유지분 경매의 매각가격은 유동성, 사용·수익 가능성, 매수자 범위가 다르므로 단순히 지분 비율이나 감정가 대비 할인율만 비교해서는 안 됩니다.
입찰자가 공유지분을 취득한 뒤 이를 활용하거나 처분하는 데 추가적인 협의와 절차가 필요하다면, 그 비용과 불확실성은 단순한 낙찰대금 비교에서 드러나지 않습니다. 따라서 현재 제시된 최저가만으로 투자 차익을 추정하거나 저평가 물건이라고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 부산광역시 동구 수정동 소재 동구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 빌라, 노변상가 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 차량 접근. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 주차 편의 및 자재 반입, 수리·보수, 향후 매각 시 매수자 선호도에 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.
- 대중교통. 인근에 버스정류장이 소재하며, 전체 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만 버스 접근성과 차량의 직접 진입 가능성은 별개입니다.
- 건물 구조. 목조 칼라강판지붕 단층 주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 새시 마감입니다. 급배수시설, 위생시설 및 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 106.0㎡입니다. 지형은 완경사, 형상은 세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 해당합니다. 주거환경개선지구, 상대보호구역, 지적재조사사업지구, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등에 포함돼 있습니다.
- 지적재조사. 수정3지구 지적재조사사업지구로 기재돼 있습니다. 지적 경계 및 면적 관련 변동 가능성을 실제 지적도와 관련 공부로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지가격 지표. 공시지가 1,044,000원/㎡입니다. 공시지가는 토지의 공적 가격 지표로, 주택 전체나 공유지분의 실제 거래가격과 동일하지 않습니다.
- 건축·이용 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 건물 현황과 실제 경계, 점유 범위는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 단층 주택의 공유지분 51%만 취득하는 구조이고 차량 접근도 불가능합니다. 완전소유 주택에 비해 일반 수요자에게 매각하기 어려울 수 있어 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 51% 재확인. 건물 및 토지의 매각목록, 공유지분 표시, 제시외 건물 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다. 토지 전체면적과 낙찰로 취득하는 소유지분을 혼동하지 마세요.
- 공유자 우선매수권. 조은정의 공유자 지위와 우선매수신고 여부, 특별매각조건에 따른 행사 가능 여부를 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.
- 공유자 협의 가능성. 기존 공유자와의 사용·수익 및 처분 협의 가능성을 점검해야 합니다. 협의 실패에 따른 공유물분할 등 추가 절차의 기간·비용·결과 불확실성도 고려해야 합니다.
- 실제 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 매각물건명세서 등을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제. 임차인이 확인되는 경우 전입·점유 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 재검토해야 합니다. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 대항력 부재를 확정해서는 안 됩니다.
- 근저당부채권 질권. 주식회사삼종대부의 질권설정과 관련해 실제 배당금 수령권자 및 말소 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 차량 접근 불가. 진입로의 실제 폭, 통행 가능성, 도로 소유 및 사용관계, 수리·보수 시 접근 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적재조사 및 건축현황. 수정3지구 관련 지적 현황과 실제 경계, 제시외 건물의 구조·사용상태를 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 완전소유 주택의 가격을 단순히 지분 비율로 환산하지 말고, 공유지분의 실제 거래 및 처분 가능성을 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 배당·세금·집행비용. 채권최고액과 실제 채권액의 차이, 당해세·법정 우선채권, 집행비용, 매각에 따른 말소 대상 및 인수 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “채무 인수 0원 ≠ 안전한 주택 매입”
부산 수정동 971-1 경매는 전형적인 주택 전체 소유권 경매가 아닙니다. 조기윤 소유 51% 지분만 매각되고, 조은정의 49% 지분은 그대로 존속합니다. 또한 공유자의 우선매수권이 특별매각조건으로 명시돼 있어 외부 입찰자는 입찰 결과의 불확실성도 고려해야 합니다.
권리의 말소 순서만 보면 비교적 파악하기 쉬운 구조입니다. 위즈캐피탈대부주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 지분 취득 이후의 사용·수익, 점유자 확인, 공유자 협의 및 환금성 문제는 별도의 위험으로 남습니다.
현재 최저가 60,846,000원은 감정가의 70%이지만, 실제 거래 가능한 지분가격보다 낮다는 근거는 충분하지 않습니다. 여기에 차량 접근 불가, 지적재조사사업지구, 단층 주택의 건물 상태 및 공유자 우선매수권까지 고려하면 가격 할인만으로 입찰을 정당화하기 어려운 물건입니다.
결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 공유지분·점유·환금성 위험이 큰 보수적 검토 대상입니다. 공유자와의 협의 가능성과 실제 지분 처분가격이 확인되지 않는다면, 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 저가매수라고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가격 자체보다 낙찰 이후 51% 공유지분을 어떻게 활용하고 처분할 것인가에 있습니다.
