부산지방법원 2025타경23096. 부산진구 연지동에 있는 한신타워 103동 3층 305호 아파트입니다. 1994년 사용승인된 20층 건물의 3층 세대로, 단지는 350세대 규모입니다. 소유자 길진성은 2021년 1월 거래가 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 5월 애큐온저축은행 명의로 채권최고액 375,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 세금 관련 압류와 금융기관 가압류가 이어진 뒤 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.05.19 애큐온저축은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 현재 파악된 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·임대차 위험이 최종적으로 해소됐다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 을구 15번 애큐온저축은행 근저당권입니다. 2022.05.19 설정된 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 국세 압류, 부산진구 압류, 케이뱅크 가압류 2건, 제이비우리캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 설정된 근저당권과 압류 중 상당수는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 특히 2021년 설정됐던 현대캐피탈 근저당권 273,600,000원은 2022.05.18 해지로 말소됐으며, 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 기존에 말소된 권리의 금액을 현재 채무에 중복 합산할 필요는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 75%, 그러나 면적 차이 주의

한신타워 실거래 표본은 총 5건이며, 전체 평균 거래금액은 433,000,000원입니다. 다만 과거 490,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 430,000,000원입니다. 현재 최저매각가 322,700,000원은 이 금액보다 107,300,000원 낮으며, 최근 거래금액의 75.0% 수준입니다. 전체 평균 433,000,000원과 비교하면 74.5%입니다.

가격 수치만 보면 감정가 대비 30% 하락한 현재 회차는 관심을 가질 만합니다. 그러나 거래 추세 지표는 -0.9%로 소폭 하락을 나타내고 있습니다. 과거 높은 거래금액을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

한신타워의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 본건은 이미 1회 유찰된 상태이므로, 단지 평균보다 유찰이 진행된 물건에 해당합니다. 다만 이 통계만으로 추가 유찰이나 향후 낙찰가격을 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 322,700,000원 가정)

집행비용 5,317,800원은 추정치입니다. 위 예상배당은 제시된 배당 순서에 따른 단순 계산으로, 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 317,382,200원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 전체 채권액 500,978,926원 중 미배당 예상액은 183,596,726원입니다. 근저당권자도 채권최고액 전부를 배당받지 못하고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 확인된 권리 구조에서는 회차별 예상 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 추가 유찰 자체는 확정된 일정이 아니며, 실제 매각기일·최저매각가·매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 부산진고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판과 타일 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 완경사지대의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 있으며 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역으로 표시되며, 상대보호구역 저촉 및 주변 정비구역·지구단위계획구역 등의 접함 정보가 있습니다. 공시지가는 1,860,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 사용승인일은 1994.01.14로, 장기 사용에 따른 내부 수선 및 설비 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 350세대 아파트로 실거래 표본이 존재하지만, 거래금액은 355,000,000원에서 490,000,000원까지 차이가 있습니다. 거래 시점·층·면적·상태에 따른 가격 차이가 크므로 개별 세대의 매각 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 비교 면적부터 대조. 본건 비교 기준 164.86㎡와 실거래 표본 176.74㎡의 차이를 확인하고, 실제 전용면적·공급면적 기준이 일치하는 거래를 확보하세요. 단순 금액 비율 75.0%를 확정 할인율로 사용하면 안 됩니다.
• 최신 시세 재확인. 2026.01 거래금액 430,000,000원이 중요한 기준이지만 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. -0.9%의 하락 추세를 반영하고, 현재 매물 호가와 동일 면적·비슷한 층의 거래를 추가 확인하세요.
• 점유·임차인 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 임대차계약, 보증금과 대항력 유무를 확인한 뒤 인수액 0원 판단을 최종 확정하세요.
• 세금·압류 확인. 국세 및 부산진구 압류가 등기돼 있습니다. 매각에 따른 압류등기 소멸 여부와 별개로, 당해세 및 우선변제 대상 조세채권이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 소유자·채무자 관계. 소유자는 길진성이지만 근저당권 설정 당시 채무자는 박계리로 기재돼 있습니다. 채무자와 소유자가 다르므로 실제 점유관계 및 담보제공 경위를 원본 서류로 확인하세요.
• 명도 가능성. 확인된 임차인이 없더라도 점유자가 존재한다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 현장조사를 통해 실제 거주자와 주택 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 건물 수선·관리비. 사용승인일이 1994.01.14인 아파트입니다. 내부 수선 상태와 주요 설비, 누수 여부, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
• 입찰조건 확인. 2026.11.06 매각기일의 변경 여부, 입찰보증금, 최저매각가 및 특별매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “할인 폭은 크지만, 확인할 조건도 있다”

부산 한신타워 305호는 권리관계와 가격 조건을 분리해 판단해야 하는 물건입니다. 2022.05.19 애큐온저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 등기상 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 매수인 인수액도 0원입니다.

가격은 감정가 461,000,000원에서 한 차례 유찰돼 322,700,000원으로 낮아졌습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 430,000,000원과 비교하면 75.0% 수준으로, 명목상 가격 차이는 상당합니다.

그러나 시세 비교에 사용한 면적이 본건과 다르고, 최근 거래 표본이 1건이며, 최근 거래 추세는 -0.9% 하락입니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점유 확인 과제도 남아 있습니다. 가격 할인만 보고 적극적으로 응찰하기보다는 실제 동일 조건 시세와 점유관계를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 단순, 가격은 검토 가치 있음, 최종 입찰은 면적·점유 확인 후’입니다. 추가 유찰을 무조건 기다려야 하는 물건은 아니지만, 현재 가격이 실제 개별 세대 시세보다 충분히 낮은지 검증하는 과정이 필수입니다. 권리와 가격의 조건이 모두 확인됐을 때 비로소 낙찰의 실익을 판단할 수 있습니다.