부산지방법원 2025타경23147. 부산진구 양정동의 양정센텀 제6층 제604호 아파트입니다. 2015년 사용승인을 받은 15층 건물에 위치하고, 단지는 95세대 규모입니다. 현재 소유자는 최준기 씨로, 2022년 4월 매매를 원인으로 380,000,000원에 취득했습니다.
이후 2022년 8월 에스비아이저축은행 앞으로 채권최고액 333,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025년 우리금융캐피탈과 제이비우리캐피탈의 가압류가 이어졌습니다. 결국 근저당권자인 에스비아이저축은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 297,897,402원입니다.
이 사건에서 중요한 점은 오래된 등기 이력과 현재 유효한 권리를 구분하는 것입니다. 과거에는 가등기·가처분·압류·전세권·경매 기록까지 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2022년 에스비아이저축은행 근저당이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 109-9 외 7필지 양정센텀 제6층 제604호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 중 6층 · 사용승인 2015.02.12 |
| 실거래 비교면적 | 129.45㎡ |
| 단지 규모 | 95세대 |
| 소유자 | 최준기 · 2022.04.18 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 | 364,000,000원 |
| 최저매각가 | 254,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 에스비아이저축은행 |
| 청구금액 | 297,897,402원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25 을구 12번 근저당권 · 채권최고액 333,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 · 점유관계 확인 필요 |
| 위반건축물 | 위반사항 확인되지 않음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
특히 2011년 6월 최명만 명의로 설정됐던 170,000,000원 전세권은 2015.05.26 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 과거 전세권의 존재만으로 현재 매수인이 그 전세금을 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 2006년부터 2010년 사이의 가등기·가처분·가압류·기존 근저당 등도 등기부상 정리된 이력입니다.
② 임차인·점유 확인 — 등기상 0원과 실제 점유는 별개
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 미확인 | 미확인 | 등기상 0원 예상 |
| 과거 전세권 · 최명만 | 170,000,000원 · 2015.05.26 말소 | 전세권 말소 | 해당 없음 | 인수 없음 |
대항력과 우선변제권은 임차인의 실제 점유, 전입, 확정일자 및 관련 기준일 등에 따라 달라집니다. 과거 전세권의 말소와 별개로 현재 점유 상태는 입찰 전 확인해야 합니다.
따라서 본건의 매수인 인수금액 0원은 현재 확인된 등기 및 예상배당을 전제로 한 판단입니다. 확인되지 않은 대항력 임차인 등이 존재한다면 실제 취득부담이 달라질 수 있으므로, 매각물건명세서와 현황조사서의 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 저렴해 보여도 거래가 오래됐다
양정센텀의 비교 가능한 129.45㎡ 거래는 5건이며, 거래금액은 310,000,000원~380,000,000원, 평균은 362,000,000원입니다. 현재 최저매각가 254,800,000원은 이 평균의 70.4%에 해당합니다. 하지만 거래 시점은 모두 2021~2022년입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 129.45㎡ | 9층 | 380,000,000원 |
| 2022.04 | 129.45㎡ | 11층 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 129.45㎡ | 6층 | 380,000,000원 |
| 2022.03 | 129.45㎡ | 6층 | 380,000,000원 |
| 2021.06 | 129.45㎡ | 3층 | 310,000,000원 |
| 과거 거래 평균 | 129.45㎡ | 5건 | 362,000,000원 |
과거 거래 평균 362,000,000원과 현재 최저가 254,800,000원의 차이는 107,200,000원입니다. 감정가와 비교해도 현재 최저가는 70% 수준입니다. 등기상 인수금액 0원을 전제로 한다면 매수인의 실질취득금액은 낙찰대금과 동일한 254,800,000원으로 예상됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
소유자 최준기의 2022년 취득가액도 380,000,000원입니다. 감정가 364,000,000원은 해당 취득가보다 낮고, 현재 최저가는 훨씬 낮습니다. 그러나 과거 매수가가 현재의 적정 매수가격을 보증하지는 않습니다. 실제 응찰가를 정할 때에는 현재 매물가격, 인근 대체 아파트의 거래, 개별 세대의 관리상태 등을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,367,200원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 333,600,000원 | 250,432,800원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 우리금융캐피탈 | 28,615,747원 | 0원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 8,730,564원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 370,946,311원 | 254,800,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 254,800,000원에서 추정 집행비용 4,367,200원을 공제한 250,432,800원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자들은 예상배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 총채권액은 370,946,311원, 예상 미배당금은 120,513,511원입니다. 이 미배당금은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 갚아야 하는 금액이 아닙니다. 현재 확인된 등기상 권리의 매수인 인수금액은 0원으로 예상됩니다.
배당액은 채권최고액·가압류 청구금액 기준의 추정치입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 우선변제 대상 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 검증은 필요
현재는 감정가의 70%인 254,800,000원이 최저매각가입니다. 추가 유찰 시 가정된 매각가격과 예상배당은 다음과 같습니다. 각 회차에서 등기상 인수금액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 254,800,000원 | 250,432,800원 | 120,513,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 178,360,000원 | 175,062,960원 | 195,883,351원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 124,851,999원 | 122,304,071원 | 248,642,240원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며, 감정평가상 주변 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 6층으로, 2015.02.12 사용승인됐습니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m, 북서측 약 8m의 포장도로와 북동측 약 3.5m의 계단도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 관련 기준높이는 100m, 최고높이는 140m로 표시되어 있습니다. 공시지가 기준금액은 4,897,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서는 실제 이용상황을 경매 진행 및 응찰 시 재확인하도록 안내하고 있습니다.
- 환금성. 95세대 규모이고, 확인된 동일 면적 거래는 2021~2022년 5건입니다. 최근 거래가격을 직접 확인하기 어려워 매도 시 예상가격과 매각기간에 대한 보수적 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 362,000,000원이라는 거래 평균은 과거 거래에서 산출됐습니다. 2026년 현재 인근 유사 면적 아파트의 실거래 및 매물가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 실제 점유관계를 확인하고, 대항력 있는 임차인 또는 인도상 장애가 없는지 살펴야 합니다.
- 과거 전세권 말소 확인. 최명만 명의 170,000,000원 전세권은 2015.05.26 말소됐습니다. 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태와 새로운 권리 발생 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리 대조. 2022.08.25 을구 12번 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 확인하세요.
- 배당표 검토. 현재 예상 미배당금은 120,513,511원이지만, 이는 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 실제 채권액과 별도의 우선변제채권 존재 여부는 재확인해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 기계식주차설비의 사용 가능 여부, 관리상태와 차량 이용 조건을 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 및 점유자 인도와 관련된 비용이 발생할 수 있으므로 실질취득금액과 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 공부상 공동주택(아파트)이지만 실제 이용상황의 재확인이 요구됩니다. 내부 상태, 수리 필요성, 점유 형태를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.06 매각기일 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 현재 시세와 점유
부산 양정센텀 604호는 말소기준권리와 후순위 소멸권리가 비교적 분명한 경매물건입니다. 2022년 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 기존 전세권도 이미 말소됐습니다. 확인된 등기상 권리에 따른 예상 인수금액은 0원입니다.
문제는 가격과 점유의 불확실성입니다. 최저매각가 254,800,000원은 감정가의 70%이고, 과거 거래 평균 362,000,000원의 70.4%에 해당합니다. 그러나 그 평균은 2021~2022년 거래에서 나온 수치입니다. 현재 시장에서도 같은 할인폭이 존재한다고 볼 근거는 부족합니다. 여기에 95세대 규모의 환금성 문제와 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮게 예상되지만, 가격 적정성과 점유 리스크 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 대상입니다. 과거 거래 평균과 단순 비교해 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 현재 시세, 실제 이용상태, 점유관계를 확인하고 그 결과를 반영해 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리구조는 긍정적, 가격 판단은 보류. 이것이 현재 사건 자료에 근거한 결론입니다.
