부산지방법원 2025타경23162. 부산진구 전포동에 위치한 신영하이츠빌라3차 4층 402호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택이며, 해당 물건은 최상층인 4층에 자리합니다. 감정가 115,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 80,500,000원으로 내려왔습니다.
표면적인 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 7월 10일 설정된 전포2동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이고, 현재 등기된 국세 압류, 국민건강보험공단의 지분 압류, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정은 모두 그 이후의 권리입니다. 따라서 해당 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇지만 등기권리의 소멸과 실제 취득의 안전성은 별개의 문제입니다. 이 물건은 과거 소유자의 사망으로 소유권이 상속되었고, 상속인들의 공유지분에도 압류와 가압류가 설정되어 있습니다. 특히 감정평가서에서 임대관계가 확인되지 않았다는 점과 국세 관련 배당 우선순위는 입찰 전에 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 191-919 신영하이츠빌라3차 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 진남로374번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 4층 건물 중 제4층 제402호 |
| 현 소유자 | 오승하(지분 2분의 1) · 오현정(지분 2분의 1) |
| 취득 원인 | 2025.01.29 상속 · 2025.12.05 소유권이전등기 |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,500,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 전포2동새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 52,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.10 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 72,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
핵심은 2013.07.10 전포2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 72,800,000원이고 채무자는 오영정입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 뒤에 설정된 일반적인 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
2004년 가처분, 2005년 설정된 전세권 40,000,000원, 과거 국민은행 및 반월·중앙새마을금고 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 과거 권리의 존재만으로 현재 낙찰자가 이를 인수한다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인·점유 — 등기보다 현장 확인이 중요
현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 이것을 곧바로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 과거 전세권 | 김영대 · 전세금 40,000,000원 · 2009.06.23 말소 |
| 현재 점유 상태 | 현장 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 실제 점유자의 전입·점유 개시일 및 임대차 관계 확인 필요 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (현재 확인된 권리 및 배당 시나리오 기준) |
과거 김영대 명의의 전세권은 2009년에 해지·말소되었습니다. 따라서 해당 전세권의 40,000,000원을 현재 인수해야 할 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 그러나 과거 전세권의 말소 사실만으로 현재의 임대차 또는 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 하지만 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 80,500,000원으로 감정가 115,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰을 거친 가격이지만, 감정가에서 내려온 비율과 실제 시장가격보다 저렴한 정도는 다릅니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 115,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 80,500,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 현재 실질취득 기준액 | 80,500,000원 | 현재 확인된 인수액 0원 기준 · 부대비용 제외 |
| 2013년 과거 매매가격 | 99,500,000원 | 2013.05.23 매매 · 현 시세와 구별 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 56,350,000원 | 감정가의 49% · 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 39,445,000원 | 감정가의 약 34% · 가정 시나리오 |
등기상 확인되는 과거 매매가격은 2013년 99,500,000원입니다. 하지만 당시의 거래가격을 현재의 적정 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 이 물건은 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격과의 비교가 이루어지지 않았으므로, 최저가 80,500,000원이 현재 시세보다 저렴한지는 판단을 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 80,500,000원 낙찰 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 전포2동새마을금고 근저당권에 배당한 뒤, 남는 금액이 근로복지공단 가압류 채권에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,849,000원 |
| 1. 근저당 · 전포2동새마을금고 | 72,800,000원 | 72,800,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 216,404,000원 | 5,851,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 총 채권액은 289,204,000원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 78,651,000원입니다. 채권자 미배당액은 210,553,000원으로 계산됩니다. 낙찰대금이 모든 채권을 충족하지 못하지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
근저당권 배당은 채권최고액 72,800,000원을 적용한 추정치입니다. 실제 경매 청구금액은 52,000,000원으로, 확정 채권잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·기타 우선채권·임차인 최우선변제 등은 위 배당에 반영되지 않았으며 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미회수는 커진다
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 예상 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 210,553,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 234,268,300원 | 0원 |
| 3회 유찰(약 34%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 250,869,010원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 72,800,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰 시에는 전포2동새마을금고에 54,935,700원이 배당되어 청구액 52,000,000원을 충족하는 시나리오입니다. 3회 유찰 시에는 해당 채권자 배당이 38,334,990원으로 감소하여 청구액에 미달합니다.
각 회차의 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다. 이는 현재 확인된 등기권리와 점유 관련 가정을 기준으로 한 계산이며, 숨은 선순위 임대차가 발견될 경우에는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 부산진여자중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 다만 도로 폭과 지형에 따른 실제 차량 진출입 편의는 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 4층 건물의 제4층 제402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재마감, 내벽은 비닐벽지마감, 창호는 샷시창호 등으로 조사되었습니다.
- 기본 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 실제 작동상태와 유지보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 지형 및 도로. 서쪽에서 아래로 향하는 완경사지대의 4필지 일단 부정형 토지입니다. 남측 및 동측으로 약 4~5m 진입로에 접하나 고저차가 있어 접근성과 주차 편의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 소로2류에 접하고, 공시지가는 998,100원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 건축물대장과 실제 현황의 일치 여부는 입찰 전 점검이 필요합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이고 4층 건물의 최상층이라는 점, 완경사지와 진입로 고저차 등이 매도·임대 과정의 검토 요소입니다. 실제 환금성은 주변 유사 주택의 거래량과 거래가격 확인 없이는 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 6번 2013.07.10 전포2동새마을금고 근저당권을 기준으로 말소되는 권리와 존속 가능한 권리를 최신 등기부 및 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 임차인 및 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 물건입니다. 실제 거주자, 전입세대, 점유 개시일, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 국세 및 당해세 검토. 국세 압류 등기와 조세 관련 경고가 존재합니다. 교부청구 내역, 체납액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 근저당 채권액 확인. 경매 청구금액 52,000,000원과 근저당 채권최고액 72,800,000원은 서로 다릅니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 상속 및 공유관계 확인. 오승하와 오현정이 각각 2분의 1을 소유하며, 일부 지분에 압류·가압류가 설정되어 있습니다. 매각대상 범위와 점유·인도 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 현재 최저가 80,500,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단하려면 인근 다세대주택의 최근 거래가격과 면적, 건물 상태 등을 비교해야 합니다.
- 건축물 실사. 최상층 누수·방수, 도시가스난방, 급배수, 전기설비, 벽체 및 창호 상태를 확인해야 합니다.
- 도로·주차 확인. 진입로 폭 약 4~5m와 대지의 고저차가 실제 이용에 미치는 영향을 현장 답사로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 협의에 따른 비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 예상 인수액 0원과 별개입니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 비교적 명확, 가격과 점유는 아직 검증이 필요하다”
부산지방법원 2025타경23162 신영하이츠빌라3차 402호는 2013년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 근로복지공단의 큰 가압류 청구금액 역시 그 자체로 낙찰자가 승계할 채무는 아닙니다.
하지만 이 물건을 곧바로 안전하고 저렴한 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 국세 압류 및 당해세 관련 확인이 필요하며, 다세대주택 특성상 최근 실거래 시세와 실제 환금성을 별도로 검증해야 하기 때문입니다.
감정가 115,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 80,500,000원은 분명 감정가 대비 낮아진 가격입니다. 그러나 그것이 현재 시장가격보다 낮다는 증거는 아닙니다. 2회 또는 3회 유찰 시의 더 낮은 가격도 시세 확인 없이 투자 메리트로 연결할 수 없습니다.
결론은 “등기상 인수위험은 낮게 산정되지만, 시세·점유·조세 검증이 완료되기 전에는 신중 접근”입니다. 이 사건의 관건은 등기부에 나타난 큰 채권액보다 실제 점유관계와 현재 시세, 그리고 취득 후 처분 가능성에 있습니다.
