부산지방법원 2025타경23220. 부산진구 부암동 그린센트 12층 1203호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 137,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 95,900,000원입니다. 감정가의 70% 수준이므로 숫자만 보면 상당한 할인처럼 느껴질 수 있습니다.

권리관계는 비교적 명확합니다. 소유자 박국현 씨가 2021년 9월 145,800,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부전1동새마을금고의 채권최고액 112,368,000원인 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 단순히 근저당권 하나만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 북부산세무서·부산진세무서·부산진구의 압류가 존재하기 때문입니다. 세금채권은 등기 순서뿐 아니라 법정기일과 세목에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다. 아울러 과거 공매공고가 있었다가 취소된 이력도 확인됩니다. 경매 진행과 공매 취소 상태를 최종적으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

권리분석의 기준점은 2021.09.09 설정된 부전1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 112,368,000원이며 채무자는 소유자 박국현입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 후순위의 국세·지방세 압류 및 임의경매개시결정 역시 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

기존 신탁등기는 이미 말소된 상태이며, 현재 소유자는 박국현입니다. 2023년 부산진구 압류와 2025년 사상구 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 한편 2024년 북부산세무서 압류, 2025년 부산진세무서 압류, 2026년 부산진구 압류는 경매에 따른 말소 대상이지만 조세채권의 배당상 우선순위까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인은 없다

확인된 임차인은 0명이며, 등기상 매수인이 인수할 것으로 계산된 임차보증금도 없습니다. 따라서 현재 분석에서 보증금 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 임대차관계와 점유상태까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 전입 여부, 사업자등록 여부, 임대차계약 및 점유 권원을 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 실제 임차인이 발견된다면 대항력과 우선변제 여부를 다시 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 대비 낮지만 현재 시세는 별도 판단

그린센트의 비교 가능한 전용 23.83~24.59㎡ 실거래는 2021년 6월부터 10월까지 4건입니다. 거래 평균은 147,025,000원이며, 현재 최저매각가 95,900,000원은 이 평균의 65.2%에 해당합니다.

최신으로 확인되는 거래는 2021.10의 144,700,000원입니다. 이 거래와 비교해도 최저매각가가 낮지만, 해당 거래는 2021년 사례입니다. 따라서 최근 시장 상황을 직접 반영하는 기준으로 보기 어렵습니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 나타납니다. 본건은 이미 1회 유찰된 상태입니다. 유찰 횟수 자체보다 현재 오피스텔 수요와 거래 가능한 가격 수준을 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 18,594,200원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 76,024,039원으로, 현재 회차의 예상 근저당 배당액보다 작습니다. 다만 실제 배당액은 확정채권액 및 우선 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

최저매각가가 추가로 내려가면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 권리관계를 전제로 한 매수인 예상 인수액은 동일하게 0원입니다. 다만 실제 매각기일·최저가 및 배당순위는 최종 공고에 따라 확인해야 합니다.

회차별 매각가와 예상배당은 시나리오 계산이며, 실제 배당은 채권확정액·집행비용·세금채권 우선순위 등에 따라 달라집니다. 미배당액은 매수인 인수금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 및 시민공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 시내버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통을 포함한 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물이며, 본건은 12층 1203호입니다. 2021.06.02 준공된 건물입니다.
• 설비. 위생설비·화재경보설비·소화전·승강기·공동현관기·가스난방설비와 기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 40m, 서측 약 10m, 북측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적은 1,170㎡이며, 공시지가 자료상 5,616,000원/㎡입니다. 용도지역은 자료별로 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 다르게 표시되어 있으므로 최종 토지이용계획확인원으로 대조할 필요가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 133세대 규모의 오피스텔로, 확인된 실거래는 2021년 4건입니다. 현재 거래량과 공실률, 임대수요를 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 확인. 비교 거래가 2021년에 집중돼 있으므로 현재 그린센트 동일 면적의 매매사례와 실제 거래 가능 가격을 다시 확인하세요.
• 세금채권 확인. 북부산세무서·부산진세무서·부산진구 압류의 세목·법정기일·체납액·교부청구 내역을 확인하세요. 당해세 여부는 배당순위 판단에서 중요합니다.
• 공매 이력 확인. 한국자산관리공사의 공매공고가 2025.04.17 등기됐고 2025.08.20 공매취소공고에 따라 말소된 이력이 있습니다. 현재 별도 공매절차가 남아 있는지 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유관계는 미상입니다. 현장조사와 전입·사업자등록 및 임대차관계를 확인하세요.
• 오피스텔 이용형태. 실제 주거용인지 업무용인지 확인하고 임대차보호법 적용 가능성 및 관련 비용을 검토하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차설비 이용·유지비용, 관리규약을 관리사무소에 확인하세요.
• 임대수익 확인. 동일 규모 오피스텔의 공실률과 실제 임대조건을 파악한 뒤 예상 임대수익과 보유비용을 비교하세요.
• 입찰서류 확인. 매각기일 2026.11.06의 최종 공고, 입찰보증금, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 현황조사서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 현재의 가치”

부산 그린센트 1203호는 1회 유찰, 최저매각가 95,900,000원, 예상 인수액 0원이라는 점에서 검토할 만한 경매물건입니다. 2021년 부전1동새마을금고 근저당권이 말소기준이며 후순위 등기권리의 소멸 구조도 비교적 명확합니다.

그러나 권리가 비교적 단순하다는 것과 안전한 투자라는 것은 다릅니다. 세금압류 3건의 배당순위 확인이 필요하고, 실제 점유관계와 현재 시장가격도 확정되지 않았습니다. 2021년 실거래 평균 147,025,000원에 비해 현 최저가가 낮다는 사실만으로 시세차익을 기대해서는 안 됩니다.

권리 구조는 긍정적, 가격 매력은 검증 전, 입찰은 조건부 검토. 이 물건에서 중요한 것은 감정가의 몇 퍼센트에 입찰하느냐보다, 현재 실제로 얼마에 거래되고 얼마의 임대수익을 만들 수 있는지를 확인하는 일입니다. 세금·점유·시세 검증이 완료된 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.