* 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 별도 임차인 ‘지주택’의 권리·보증금이 확인되지 않았으므로 최종 인수액이나 실질취득액을 확정한 수치가 아닙니다.
부산지방법원 2025타경23230. 부산진구 전포동 한성빌라 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 130,000,000원이고 1회 유찰 후 최저매각가는 91,000,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 72,456,634원입니다.
이 사건에서 먼저 확인할 것은 가격 할인율이 아니라 임차권과 배당의 관계입니다. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 보증금은 70,000,000원이고, 배당 시뮬레이션은 현재 최저가에서 이 금액을 전액 배당하는 것으로 계산합니다. 다만 보증기관의 대위·승계 채권은 실제 임차인과 별개로 중복 합산해서는 안 되며, 별도로 기록된 ‘지주택’ 임차인의 권리 정보도 확인해야 합니다.
또한 국민은행 근저당 관련 등기에는 기존 근저당권의 말소 표시와 이후 채권최고액 변경 기록이 함께 있어, 말소기준권리 및 임차권의 최종 인수 범위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다. 현재 자료만으로는 권리상 안전성이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 27-274 한성빌라 3층 301호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 동성로112번나길 28-10 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호 |
| 건물 현황 | 2002.04.20. 준공 · 위생설비·급배수설비·도시가스설비 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
| 소유자 | 문성은 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 서울보증보험 주식회사 / 72,456,634원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 · 보증금 70,000,000원 · 2024.12.30. 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권과 근저당의 순위 확인이 핵심
등기상 과거 한빛은행 근저당권은 2005.12.22. 말소된 것으로 표시됩니다. 국민은행 근저당권은 2007.08.01. 설정 이력이 있고, 2012년과 2015년 채무자 변경 및 2022.11.07. 채권최고액 5,000,000원 변경 기록이 있습니다. 기존 근저당권 본등기에는 이미 말소된 것으로 표시된 부분도 있어, 변경등기만으로 현재 담보권의 존속 여부를 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 대위·승계 채권
임차 관련 기록은 실제 임차인으로 분류되는 ‘지주택’ 1명과 한국토지주택공사 명의의 보증금채권으로 나뉩니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 건이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하거나 보증금을 합산하지 않습니다.
| 임차 관련 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지주택 실제 임차인 기록 |
미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 권리 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 |
70,000,000원 | 2022.12.29. 2022.12.12. |
자료상 있음 | 행사 가능 | 대위·승계 중복신고 |
LH 임차권은 2024.12.30. 등기되었고, 등기 내용에는 임대차계약일 2022.12.12., 주민등록일 2022.12.29., 점유개시일 2023.01.02., 확정일자 2022.12.12.가 기재되어 있습니다. 배당요구도 확인되지만, 실제 인수 판단은 선순위 권리와 배당액을 함께 검토해야 합니다.
③ 시세 및 가격 판단 — 할인율만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원의 70%입니다. 다만 동일면적에 대응하는 실거래 비교가 확인되지 않고, 최근 거래를 기준으로 한 가격도 확정할 수 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 130,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 91,000,000원 | 1회 유찰 후 가격 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 70.0% | 감정가 대비 할인율이며 시세 대비 할인율은 아님 |
| 실거래 비교 | 확정 불가 | 동일면적 매칭 및 최신 거래 기준 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,038,000원 |
| 1. LH 대위·승계 보증금채권(우선변제 가정) | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사(갑구 8번 강제경매개시결정) | 72,456,634원 | 18,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 위 배당액은 현재 최저가를 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 배당은 법정 우선순위와 조세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 별도 임차인 ‘지주택’의 미상 보증금과 권리는 이 배당표에 확정적으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 인수액
제시된 배당 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시 최저가가 LH 보증금 70,000,000원보다 낮아집니다. 이 경우 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 관련 인수액이 늘어날 수 있어, 최저가만 보고 실제 취득비용이 크게 줄어든다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 매각가 + 인수 추정 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(1회 유찰) | 91,000,000원 | 0원 | 91,000,000원 | 53,494,634원 |
| 2회 유찰 시 | 63,699,999원 | 7,846,601원 | 71,546,600원 | 72,456,634원 |
| 3회 유찰 시 | 44,589,999원 | 26,612,621원 | 71,202,620원 | 72,456,634원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 성전초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·지형. 동측으로 약 2미터 내외 폭의 도로와 계단도로를 통해 약 10미터 내외 폭의 도로에 접하나 지반 격차가 있습니다. 토지는 서하향 경사지대이며 급경사로 표시되어 있어 현장 접근성과 계단·도로 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 위생·급배수·도시가스설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 2002년 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않아 거래 유동성이나 적정 매도가격을 수치로 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 국민은행 근저당권 본등기와 2022.11.07. 변경등기의 존속·말소 상태를 확인하고, 말소기준권리와 임차권의 우선순위를 확정하세요.
- ‘지주택’ 임차인 확인. 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자의 대항력을 단정하지 마세요.
- LH 7,000만원 배당 검증. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조하고, 예상 배당액 및 미배당 인수 가능성을 확인하세요. 보증기관 대위·승계 채권을 별도 임차인의 보증금과 중복 합산하지 마세요.
- 실질취득액 산정. 최저매각가만 비교하지 말고, 확인된 인수액을 더해 회차별 실질취득액을 계산하세요. 별도 임차인의 인수위험이 남으면 그 금액은 미확정 위험으로 분리해야 합니다.
- 현장 점검. 계단도로, 지반 격차, 급경사, 차량 접근과 실제 점유 상태를 확인하세요. 현장 확인 전에는 명도 부담과 사용 편의성을 확정하기 어렵습니다.
- 가격 검증. 동일면적의 최근 거래와 실제 매물 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 배당·세금·관리비 확인. 실제 배당순위, 조세채권, 최우선변제, 미납 관리비 등 배당표와 취득비용에 영향을 줄 수 있는 사항을 별도로 점검하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득액 하락”
부산 전포동 한성빌라 301호는 감정가 130,000,000원에서 최저가 91,000,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 LH 보증금채권 70,000,000원이 전액 배당되어 해당 채권의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 임차인으로 별도 기록된 ‘지주택’의 보증금과 전입일이 미상이고, 국민은행 근저당 관련 변경등기의 상태 및 말소기준권리도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 인수액 0원 또는 권리상 안전성을 확정할 수 없는 물건입니다. 유찰이 더 진행되면 알려진 보증금채권의 미배당 인수액이 증가할 수 있어, 최저가만으로 취득비용이 줄었다고 볼 수도 없습니다.
실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 입찰 판단의 순서는 권리순위 확인 → 실제 임차인 조사 → 배당 및 인수액 검증 → 실거래 가격 비교입니다. 이 네 가지가 확인되기 전에는 할인율만 보고 입찰가를 결정하지 않는 것이 합리적입니다.
