부산지방법원 2025타경23297. 부산광역시 금정구 장전동 503-95에 있는 현칭 ‘금정산에코벨리’ 102동 301호입니다. 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이며, 전용면적 비교자료에는 56.92㎡로 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 감정가보다 낮은 최저가가 아니라, 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있다는 점입니다.
임차인 김도균은 2021년 4월 6일 전입하고 점유를 개시했으며, 말소기준권리인 송동일의 근저당권은 2021년 5월 12일 설정됐습니다. 임대차계약일과 확정일자도 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 경매로 소멸하는 문제와, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 문제를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 503-95 102동 3층 301호 도로명주소: 부산광역시 금정구 금샘로 33 |
| 물건종류 / 전용면적 | 오피스텔 · 56.92㎡ · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 3층 301호 · 현칭 금정산에코벨리 |
| 소유자 | 주식회사씨엠하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김도균 / 185,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 송동일 · 2021.05.12 · 채권최고액 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 보증금 인수는 별개
등기상 말소기준권리는 2021년 5월 12일 설정된 송동일의 근저당권입니다. 이후 등재된 압류 3건과 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각에 따른 소멸 여부를 검토해야 합니다. 다만 임차인의 임대차관계와 대항력까지 단순히 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 임차인의 전입·점유가 근저당권보다 앞서므로, 매각물건명세서에 기재된 보증금 잔액 인수 조건이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 8,500만원의 인수 위험
현재 확인되는 실제 임차인은 김도균 1명입니다. 보증금은 185,000,000원이고 차임은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가에서 집행비용 추정액을 차감한 뒤 배당 가능한 금액은 보증금 전액에 미치지 못합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도균 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
185,000,000원 차임 없음 |
2021.04.06 2021.03.22 |
있음 | 행사 가능 | 잔액 인수 위험 |
③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다
이 사건은 보증금보다 낮은 가격에 낙찰될 경우 보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 낙찰가 141,400,000원과 인수 추정액 46,379,600원을 합한 187,779,600원입니다. 아래 시나리오는 제공된 배당 추정치를 그대로 적용한 값이며, 취득 관련 부대비용은 포함하지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수액 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 141,400,000원 | 46,379,600원 | 187,779,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 88,201,640원 | 187,181,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 69,286,000원 | 117,361,148원 | 186,647,148원 |
④ 시세 비교 — 거래가격만으로 저렴하다고 단정할 수 없다
시장 비교자료에는 평균 거래금액과 최신 거래금액이 각각 220,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 개별 거래로 확인되는 표본은 2022년 3월과 2022년 12월 거래이며, 두 거래 모두 전용면적 44.75㎡입니다. 본건 비교면적 56.92㎡와 면적이 다르고 거래 시점도 오래돼 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 44.75㎡ | 7층 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 44.75㎡ | 7층 | 220,000,000원 |
| 비교자료 평균 | 44.75㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
현재 실질취득 추정액 187,779,600원은 비교자료상 220,000,000원의 약 85.4%입니다. 그러나 이는 면적과 거래 시점이 일치하지 않는 거래에 대한 단순 산술 비교일 뿐, 본건의 실제 시세나 할인율을 확정하는 근거가 아닙니다. 특히 최저가 141,400,000원만을 거래가격과 비교해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 김도균 보증금 (우선변제) | 185,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 송동일 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 강제경매 신청채권자 · 김도균 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정된 금액입니다. 임차보증금 배당 부족분 46,379,600원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 위 추정배당에 충분히 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 세금 관계를 확인해야 합니다. 임차인 김도균과 신청채권자 김도균이 동일인으로 기재돼 있으므로, 신청채권과 임차보증금이 별개의 실채권인지도 원인서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전중학교 서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비·공동현관기·도시가스설비 등을 갖춘 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하고 일반도로에 접합니다. 토지면적은 1,566.0㎡, 공시지가는 1,464,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교자료상 해당 단지의 세대수는 24세대이며, 준공일은 2019.10.31입니다. 관련 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 5.0회, 매각률 12.5%가 기재돼 있어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 거래 비교의 한계. 비교 거래는 전용 44.75㎡인 반면 본건은 56.92㎡입니다. 거래 시점도 2022년이므로, 두 건의 거래금액만으로 현재 본건의 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 현재 회차 기준 미배당 보증금 인수 추정액 46,379,600원을 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산하세요. 최저가만으로 입찰 상한을 설정하지 마세요.
- 임대차 원본 대조. 임대차계약일 2021.03.19, 확정일자 2021.03.22, 전입·점유개시일 2021.04.06을 주민등록·임대차계약서·점유 현황과 대조하세요.
- 동일인 채권 검증. 임차인 김도균과 강제경매 신청채권자 김도균이 동일인으로 기재돼 있습니다. 보증금 채권과 신청채권의 발생 원인, 실제 자금 지급 및 배당요구 내용을 확인하고 중복 계산을 피하세요.
- 세금 압류 확인. 등기부상 압류 3건과 관련된 실제 체납액, 당해세 해당 여부 및 배당 순위를 확인하세요. 압류등기의 소멸 여부만으로 세금 관련 위험이 모두 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
- 실제 점유·명도. 현재 점유자와 임차권등기 이후의 점유 상태를 현장 및 관련 서류로 확인하세요. 명도 가능성과 예상 비용은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
- 비교 시세 재검증. 2022년의 44.75㎡ 거래 2건은 본건과 면적·시점이 다릅니다. 현재 시점의 유사 면적 거래를 추가 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당표 재검토. 집행비용 추정치, 임차인 우선변제액, 당해세 및 최우선변제 관련 사항을 확인해 실제 미배당 보증금과 인수액을 재산정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 함께 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득원가”
부산 2025타경23297의 핵심은 감정가 202,000,000원에서 최저가가 141,400,000원으로 내려왔다는 사실만이 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 185,000,000원 중 현재 회차에서 약 46,379,600원이 미배당될 것으로 추정되며, 이 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 핵심입니다.
현재 회차의 실질취득 추정액은 약 187,779,600원입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 커질 수 있어 총취득원가가 크게 줄지 않습니다. 거래자료상 220,000,000원이라는 금액이 확인되지만, 해당 거래는 본건과 면적이 다르고 2022년 거래이므로 이를 근거로 싸다고 판단할 수 없습니다.
여기에 임차인과 강제경매 신청채권자의 동일인 기재, 세금 관련 압류 3건, 평균 유찰 5.0회와 매각률 12.5%라는 환금성 위험이 겹칩니다. 결론적으로, 최저가만 보고 접근하기보다 보증금 인수와 실질취득액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 임대차와 채권 관계, 실제 배당 및 세금 우선순위를 원본 서류로 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 타당합니다.
