부산지방법원 2025타경23305. 부산 영도구 봉래동5가 140-1, 현칭 ‘봉산상가아파트’ 4층 207호에 관한 강제경매입니다. 감정가는 11,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 7,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 저렴한 아파트처럼 보일 수 있습니다. 그러나 경매 대상은 건물 전체가 아니라 김한 소유의 11분의 2 지분이라는 점이 결정적입니다.

이 부동산은 상속에 따라 김웅·김한·김현·김혜경·조영자가 공동으로 소유하고 있습니다. 그중 김한의 지분에 대해서만 유니애대부 유한회사가 강제경매를 신청했습니다. 매수인이 해당 지분을 취득하더라도 다른 공유자의 소유권은 그대로 남습니다. 따라서 아파트 전체를 단독으로 사용하거나 자유롭게 처분할 수 있는 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

특히 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권에 관한 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 임대관계도 미상으로 조사되었습니다. 낙찰가격과 별도로 공동소유 관계, 점유관계 및 향후 지분 처분 문제가 남을 수 있어 권리분석과 투자 난도가 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준

등기상 소유권은 1981년 김종남에게 이전되었으며, 이후 2020.08.25 상속을 원인으로 2026.02.03 다섯 명의 공유자에게 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이어 2026.02.11 유니애대부 유한회사가 김한 지분에 대한 강제경매개시결정을 등기했습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2026.02.11 강제경매개시결정입니다. 등기상 별도의 근저당권이나 가압류는 확인되지 않으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 말소기준권리가 소멸하는 것과 매수인이 아파트 전체 소유권을 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

공유자별 소유지분

임차인 및 점유관계

신고된 임차인은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 확정적인 의미가 아닙니다. 실제 점유자, 임대차계약 여부, 보증금 및 대항력에 관한 사항은 추가 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 14%라는 숫자에 속으면 안 된다

봉산상가아파트의 확인된 실거래는 2021년 11월, 전용 51.13㎡, 3층, 거래금액 55,000,000원입니다. 거래 사례는 1건이며, 해당 가격은 일반적인 개별 호수의 거래금액입니다. 이번 경매는 207호의 11분의 2 지분을 매각하는 사건이므로 이를 직접 비교하는 데 한계가 있습니다.

최저매각가 7,700,000원은 확인된 실거래 55,000,000원의 14.0%입니다. 그러나 이는 아파트 전체의 거래가격과 일부 공유지분 가격을 나눈 단순 비율입니다. 해당 실거래는 2021년 거래이고 면적도 동일하다고 확인되지 않았습니다.

지분은 전체 부동산을 매각하는 경우와 달리 공동소유 관계 때문에 사용·처분이 제한될 수 있으며, 단독 소유권보다 환금성이 낮을 가능성이 있습니다. 따라서 전체 실거래가격에 대한 14.0%라는 비율만으로 시세보다 86% 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 7,700,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 7.0%인 538,600원으로 추정했습니다. 채권자 청구금액 15,405,230원 중 7,161,400원이 배당되고 8,243,830원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

유찰이 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다. 그러나 가격이 내려가더라도 공유지분의 법률관계, 우선매수권, 점유 및 환금성 문제는 자동으로 해소되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 봉래치안센터 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 207호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 새시창 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 층수 특성. 토지의 단차로 인해 공부상 4층 207호가 남측 도로를 기준으로는 3층에 해당합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8~9m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 북하향 경사지대의 부정형 토지이며 판매시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,503.0㎡, 공시지가는 806,600원/㎡입니다.
• 용도·규제. 준주거지역 및 제2종일반주거지역, 봉산시장 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대의 소규모 단지이며 준공일은 1981.06.19입니다. 확인된 실거래 사례가 1건으로 제한적이고 이번 매각은 공유지분이므로 일반적인 아파트 전체 소유권보다 매수자 확보와 재매각이 어려울 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 이번 경매는 207호 전체가 아니라 김한의 11분의 2 지분입니다. 매각물건명세서와 등기사항증명서에서 지분 범위를 재확인하세요.
• 공유자 우선매수권. 특별매각조건에 따라 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 우선매수신고 여부와 보증금 납부 조건을 확인하세요.
• 공유자 관계. 나머지 공유자들의 점유·사용 상황과 지분 매수 또는 공동 처분 협의 가능성을 파악하세요.
• 임대관계 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대, 확정일자 및 보증금 존재 여부를 확인한 후 대항력과 인수 위험을 판단하세요.
• 실거래 비교. 2021.11의 55,000,000원 거래는 51.13㎡의 별도 거래 사례입니다. 경매 대상 호수와 면적·상태 및 권리 범위가 다르므로 직접 비교가격으로 사용하지 마세요.
• 지분 가치 평가. 전체 부동산 가치와 지분의 실제 처분 가능 가치를 구분하고, 공유관계에서 발생하는 비용과 시간까지 고려하여 응찰 상한을 정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 7,700,000원이며 추가 유찰 시 최저가 시나리오는 5,390,000원, 3,772,999원입니다. 가격 하락만으로 구조적 위험이 사라지지는 않습니다.
• 관리비·점유비용. 미납 관리비 및 실제 점유 상태를 확인하고, 지분 취득 이후 발생할 수 있는 관리·사용 관련 분쟁 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰 당일 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 아파트”가 아니라 “공유지분 투자”다

이 사건에서 가장 위험한 오해는 7,700,000원에 아파트 한 채를 취득할 수 있다는 생각입니다. 실제 매각 대상은 공유자 김한이 보유한 11분의 2 지분이며, 다른 네 명의 공유자 지분은 유지됩니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 추정상 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 권리관계가 단순하거나 자유로운 사용·처분이 보장되는 것은 아닙니다.

더욱이 공유자의 우선매수권이 특별매각조건으로 존재하고, 임대관계는 미상입니다. 확인된 실거래 55,000,000원은 시점이 오래된 다른 면적의 거래여서 현재의 지분 적정가치를 직접 판단하기 어렵습니다. 실거래 대비 14.0%라는 숫자는 가격 메리트의 증거가 아닙니다.

매각가격이 추가로 낮아질 가능성은 검토할 수 있지만, 공유자 협의와 지분 처분에 대한 구체적 계획 없이 접근하기에는 부담이 큽니다. 배당상 인수액은 0원, 그러나 공유지분·우선매수권·점유 미상·환금성 위험은 높음. 따라서 이 물건은 일반적인 저가 아파트 경매가 아니라 별도의 출구전략이 필요한 고난도 공유지분 경매로 평가합니다.