수원지방법원 2024타경7675. 경기도 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 14층 디-1414호입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라는 내용이 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사낙스이며, 2020년 신한은행 앞으로 설정된 근저당권 2건을 시작으로 압류·가압류와 경매개시결정이 이어진 물건입니다.

권리관계의 방향은 비교적 명확합니다. 선순위 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 형성되었고, 현재 조사된 임차인들의 신고일도 그보다 늦습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 및 조사된 임차보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 분석되지는 않습니다.

다만 권리가 소멸하는 것과 낙찰가격이 적정한 것은 완전히 다른 문제입니다. 이 물건의 감정가는 1,943,000,000원이고 한 차례 유찰된 최저가는 1,360,100,000원입니다. 실제 거래 가능한 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 신한은행

권리분석의 출발점은 2020.07.22 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 한 달 뒤인 2020.08.26 설정된 을구 2번 근저당권도 신한은행 명의로, 채권최고액은 500,000,000원입니다.

그 이후에는 하남시와 국민건강보험공단의 압류, 비에스아이그룹코리아 등을 포함한 가압류 8건, 경매개시결정 등이 이어집니다. 현존하는 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 신한은행의 2023타경486 임의경매는 취하로 말소되었고, 김민지가 신청한 2024타경60928 강제경매도 취하로 말소되었습니다. 현재 사건인 2024타경7675의 임의경매개시결정 외에 2025타경52991 강제경매개시결정이 후순위로 등기되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 2곳 모두 후순위

현재 확인되는 실제 임차인은 2곳입니다. 모두 법인 임차인이며, 각 보증금은 25,000,000원, 월차임은 2,100,000원입니다. 보증금 합계는 50,000,000원, 월차임 합계는 4,200,000원입니다.

대항력 판정은 2020.07.22 말소기준권리와 확인된 신고일의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요구 사실의 추가 확인이 필요합니다. 승계 없음은 현재 분석상 임차보증금이 매수인에게 인수되지 않는다는 의미입니다.

주식회사 디케이테크. 신고일은 2024.03.26으로, 2020.07.22 말소기준권리보다 늦습니다. 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 25,000,000원이고 월차임은 2,100,000원입니다. 현황조사에서 확인된 임차관계이며, 실제 점유 및 사업자등록 관련 사항을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.

주식회사 다이치코리아. 신고일은 2023.10.13으로 역시 말소기준권리 이후입니다. 보증금 25,000,000원, 월차임 2,100,000원이며 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 이 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

현재 최저매각가는 1,360,100,000원으로 감정가 1,943,000,000원의 70%입니다. 감정가와 최저가의 차액은 582,900,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 경매 최저가격이 내려간 것은 분명하지만, 이것만으로 실제 시장가격보다 저렴해졌다고 판단할 수는 없습니다.

지식산업센터의 적정 가격은 해당 건물의 최근 거래 사례, 층별·호실별 특성, 실제 사용 및 임대 가능성, 환금성 등을 함께 검토해야 합니다. 특히 공장 용도와 일괄매각 조건이 붙어 있어 일반 주거용 집합건물과 동일한 방식으로 평가하기 어렵습니다.

2020년 소유권이전등기에 기재된 거래가액은 561,711,000원입니다. 이는 과거 취득등기의 거래가액이지 현재 동일 조건의 실거래 시세가 아닙니다. 특히 현재의 일괄매각 범위와 당시 거래 범위를 대조하지 않고 두 가격을 직접 비교해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,360,100,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 16,001,000원을 먼저 공제하고, 1순위 근저당권에 1,200,000,000원, 2순위 근저당권에 144,099,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 단계에서 매각대금은 전부 소진됩니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액·배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 판단은 별개

현재 1회 유찰된 물건이며, 추가 유찰 시 매각 최저가격과 배당 예상액은 다음과 같이 변화합니다. 세 회차 모두 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있으므로, 각 회차 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 해당 최저가와 같습니다. 단, 취득 부대비용은 별도입니다.

가격이 낮아지면 채권자들의 미회수액은 증가합니다. 그러나 후순위 미배당이 증가한다고 해서 매수인 부담액까지 증가하는 것은 아닙니다. 두 임차인의 대항력 판정이 유지된다면 보증금 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

⑥ 용도·환금성 메모 (공장·지식산업센터)

• 실제 이용상태. 하남테크노밸리유1센터 내 집합건물로, 매각물건명세서에 공장(지식산업센터) 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 주거용 아파트가 아닌 산업시설로 분석해야 합니다.
• 임대관계. 두 법인 임차인의 보증금 합계는 50,000,000원, 월차임 합계는 4,200,000원입니다. 다만 이 금액은 조사된 임대차 조건이며, 공실 없이 장기간 동일하게 임대된다는 보장은 없습니다.
• 환금성. 공장·지식산업센터는 이용 가능한 업종, 시설 조건 및 수요층에 따라 매수 가능자가 달라질 수 있습니다. 일반 주거용 집합건물 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 일괄매각. 매각목록상 일괄매각 대상을 확인하고, 디-1414호와 관련된 실제 호실·시설·대지권 범위가 어디까지인지 특정해야 합니다.
• 공동담보. 신한은행의 두 근저당권에는 디-1415호와 디-1416호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계는 권리·배당 분석의 중요 요소이지만, 그 자체가 이번 경매의 매각 범위를 확정하지는 않습니다.
• 토지 규제. 관련 토지이용 정보에는 개발제한구역·자연녹지지역·과밀억제권역·공장설립제한지역·토지거래계약 허가구역 등의 표기가 있습니다. 이 정보가 해당 호실의 대지권 및 실제 이용제한에 어떻게 연결되는지는 필지와 대지권을 특정한 후 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각목록 및 일괄매각 범위. 디-1414호가 포함된 매각 대상의 전체 호실, 면적, 대지권 및 시설 범위를 원본 매각목록과 대조하세요.
• 임차인 2곳의 실제 점유. 디케이테크와 다이치코리아의 점유 공간, 사업자등록, 임대차계약서, 인도 가능 시점을 확인하세요. 조사된 신고일과 실제 대항요건의 성립 시점이 일치하는지도 검토해야 합니다.
• 우선변제 및 배당요구. 임차인들의 확정일자·배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 배당순위가 달라지면 근저당권자 배당액도 달라집니다.
• 압류·세금. 하남시 및 국민건강보험공단 압류에 관한 채권액과 당해세 등 우선 징수채권을 확인하세요. 현재 배당표의 집행비용 및 채권자 배당은 추정치입니다.
• 채권양도 관계. 신한은행 근저당권 2건과 에이치에프에스삼일유동화전문유한회사 사이의 채권양도·승계 및 배당관계를 확인하세요.
• 공동담보 및 중복 경매. 디-1415호·디-1416호의 공동담보 현황과 2025타경52991 경매 사건의 진행관계를 확인하세요.
• 시세와 환금성. 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 실거래가, 임대차 수준 및 최근 가격 추세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비와 시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 공장 내부 설비, 원상복구와 명도에 필요한 조건을 확인하세요.
• 취득·사용 제한. 공장 및 지식산업센터의 입주자격과 업종 제한, 토지·대지권에 적용되는 규제사항을 검토하세요.
• 원본 문서 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 긍정적, “적정가”는 아직 미확정

하남테크노밸리유1센터 디-1414호는 2020.07.22 신한은행 근저당권을 말소기준으로 하여, 이후 압류·가압류와 조사된 후순위 임차인의 권리가 정리되는 구조입니다. 실제 임차인 2곳의 보증금 합계는 50,000,000원이지만, 현재 분석상 매수인의 보증금 인수액은 0원입니다.

반면 최저가 1,360,100,000원이 적정한지는 별도 검증이 필요합니다. 지식산업센터 공장 용도, 일괄매각 범위, 공동담보 관계, 다수 압류와 복잡한 배당구조를 감안하면 단순히 감정가 대비 30% 할인이라는 이유로 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격 경쟁력이 있다고 평가할 근거가 부족합니다.

현 회차의 예상 미배당액은 623,525,683원이고, 이는 매수인 인수액과 다릅니다. 그러나 당해세와 임차인 우선변제, 채권양도 및 실제 배당순위에 관한 확인은 여전히 중요합니다.

종합 판단은 C등급. 권리상 인수 위험은 상대적으로 낮게 분석되지만, 가격 검증과 매각 대상 특정, 산업시설 이용 가능성 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을 취득하고, 얼마에 다시 거래할 수 있느냐입니다.