수원지방법원 2024타경7675. 하남테크노밸리유1센터 14층 D-1414호로, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사낙스이며, 2020년 7월 22일 거래가액 561,711,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 신한은행의 두 번째 근저당권, 세금·공단 압류, 다수의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유 중인 두 법인 임차인도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 권리 문제와 별개로, 현재 최저가는 감정가의 70%일 뿐이며 시세 대비 70%라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7675 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 14층 D-1414호 (풍산동, 하남테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사낙스 (2020.07.22. 거래가액 561,711,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,943,000,000원 / 1,360,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에스삼일유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사신한은행) / 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.22. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020년 7월 22일 신한은행 근저당권입니다. 다음 달 설정된 채권최고액 500,000,000원의 두 번째 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 후순위입니다. 일부 경매개시결정과 국세 압류는 이미 취하 또는 해제로 말소됐고, 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 존속하는 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다이치코리아 | 255,8900 | 2023.10.13 | 25,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디케이테크 | 267.3700 | 2024.03.26 | 25,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2023년 10월 13일과 2024년 3월 26일로, 말소기준일인 2020년 7월 22일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없으며, 보증금 합계 50,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 우선변제 여부와 관계없이 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가와 시세 할인을 혼동하지 말 것
현재 최저매각가는 1,360,100,000원으로 감정가 1,943,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 1,360,100,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 실질취득액이 최근 시장가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 공장으로 이용 중인 지식산업센터 물건인 만큼 동일 건물·유사 면적·유사 이용상태의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,360,100,000원 | 1,344,099,000원 | 623,525,683원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 952,069,999원 | 940,149,299원 | 1,027,475,384원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 666,448,999원 | 657,384,509원 | 1,310,240,174원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,360,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,001,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 500,000,000원 | 144,099,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 비에스아이그룹코리아 | 13,814,878원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김승주 | 21,642,220원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김경진 | 22,254,218원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 황보현 | 13,658,470원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 위수민 | 4,364,910원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 케이비티 주식회사 | 48,400,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 나혜연 | 44,351,197원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 근로복지공단 | 99,138,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,967,624,683원 중 채권자 예상배당은 1,344,099,000원, 미배당은 623,525,683원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용·매각조건 메모
- 이용상태. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 매각조건. 명세서상 일괄매각입니다. 매각 대상 전체와 감정가 구성은 원문 목록을 대조해야 합니다.
- 공동담보. 신한은행 근저당권에는 같은 건물 14층 D-1415호와 D-1416호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 점유관계. 주식회사 다이치코리아와 주식회사 디케이테크가 점유 중이며, 두 법인의 월세는 각각 2,100,000원입니다.
- 등기 이력. 기존 임의경매와 강제경매 중 일부는 취하됐으나, 현재 사건과 이후 강제경매개시결정은 등기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 동일 건물·유사 면적·유사 층·동일 이용상태의 최근 실거래와 매물 가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가서와 매각물건명세서 원문에서 일괄매각 대상, 면적, 설비와 감정가 배분을 대조해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. D-1415호·D-1416호의 경매 진행과 배당 관계가 본건 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 2명이 점유하므로 영업·시설 이전 일정과 인도명령 절차를 준비해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 신고 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 복잡해 보이지만 매수인 관점의 결론은 비교적 명확합니다. 2020년 7월 22일 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입해 보증금 승계가 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현 최저가 1,360,100,000원이 감정가의 70%라는 사실은 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 실거래 비교 없이 “싸다”고 판단할 근거는 없고, 일괄매각 범위·공동담보·세금 배당과 실제 점유 상태도 추가 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 확인 전까지 보류입니다.