인천지방법원 2025타경33916. 김포시 고촌읍 신곡리 353-1의 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택(폐가)이고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함, 건물은 사람이 거주하지 않는 것으로 보이며 정확한 면적이나 인접토지와의 경계·위치는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 토지는 329.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 현재 최저매각가는 381,060,000원입니다.
권리구조도 단순한 무담보 물건으로만 보기는 어렵습니다. 등기에는 근저당권이 없지만, 2025.04.16 이동준의 가압류 56,140,000원이 존재하고, 말소기준으로 제시된 2025.07.09 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 한편 예상배당에서는 이 가압류에 56,140,000원 전액을 먼저 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 응찰 전에는 배당으로 권리가 정리되는지와 매각 후 등기 말소 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 353-1 · 은행영사정로71번길 19-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택(폐가) · 철근콘크리트조 평지붕 2층건 |
| 토지 | 329.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,187,000원/㎡ |
| 소유자 | 은행정지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 777,672,400원 / 381,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 374,431,724원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없지만 선순위 가압류 확인이 핵심
임차인 없음. 건물은 폐가 상태로 사람이 거주하지 않는 것으로 조사됐습니다. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않아 임차인 관련 인수액은 없습니다. 다만 등기상 2025.04.16 이동준 가압류 56,140,000원은 2025.07.09 강제경매개시결정보다 먼저 설정됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 381,060,000원으로 감정가 777,672,400원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 건물은 주택이지만 현재 폐가 상태이고 설비도 확인할 수 없습니다. 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되며, 정확한 면적·인접토지 경계·위치는 측량 등 별도 확인이 필요합니다. 일반적인 정상 주택과 같은 기준으로 감정가 할인율만 비교하기에는 물리적 불확실성이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,134,840원 |
| 2. 가압류 · 이동준 | 56,140,000원 | 56,140,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강진수 | 374,431,724원 | 318,785,160원 |
| 4. 경매개시결정 · 김윤하 | 374,431,724원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김윤영 | 197,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사밴티지건설 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 381,060,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 374,925,160원, 미배당은 4,127,078,288원입니다. 신청채권자 청구액 374,431,724원 중 318,785,160원이 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 고촌고등학교 남동측 인근이며, 주위는 도시개발사업 예정지대로 단독주택·소규모 공장·상업용 부동산 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 토지. 토지면적 329.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 추가 확인. 침수위험지구 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 있으며 정확한 면적·인접토지 경계·위치는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평지붕 2층건으로 외벽은 적벽돌 치장 쌓기이며 현재 폐가 상태라 설비 확인이 불가합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가압류 확인. 2025.04.16 이동준 가압류 56,140,000원이 2025.07.09 말소기준일보다 앞섭니다. 배당표상 전액 배당·매수인 인수 0원 계산이 실제 등기정리와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 폐가 현황 확인. 건물은 주택(폐가)이며 설비 확인이 불가합니다. 현재 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 측량·경계 확인. 정확한 면적이나 인접토지와의 경계·위치는 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 777,672,400원에서 2회 유찰돼 381,060,000원이 됐지만, 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 토지 규제 확인. 고도지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·침수위험지구 저촉 등 이용 및 처분에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도 가격보다 확인할 것이 많다”
이 물건은 감정가 777,672,400원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 381,060,000원까지 내려왔습니다. 임차인이 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 주택은 폐가 상태이고, 제시외 건물이 포함되며, 토지의 정확한 면적·경계·위치에는 별도 확인이 필요합니다.
권리에서는 2025.04.16 이동준의 56,140,000원 가압류가 2025.07.09 강제경매개시결정보다 앞선다는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 배당표대로라면 전액 배당돼 실질 금액 인수는 0원이지만 실제 말소 범위 확인이 선행돼야 합니다. 여기에 실거래 시세 비교값까지 없는 만큼, 이 사건은 ‘감정가의 49%’라는 숫자보다 권리 말소 확인·폐가 현황·측량·토지 규제 검증이 먼저인 물건입니다.
