최저가는 내려갔지만 실질취득은 132,583,600원 — 미상 임차인 10명이 핵심

수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운 108동으로 통칭되는 다세대주택의 2층 201호입니다. 소유자 용필순은 2016년 1월 19일 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2010년 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 채권최고액이 2011년 60,000,000원으로 변경된 뒤 2016년 10월 21일 해지로 말소됐고, 2022년 국세 압류도 2023년 6월 27일 해제로 말소됐습니다. 현재 제시된 말소기준은 2024년 5월 28일 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞선 2023년 8월 14일, 이태성의 주택임차권이 보증금 130,000,000원으로 등기됐습니다. 전입일은 2020년 10월 8일, 확정일자는 2020년 9월 8일이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 먼저 공제하면 이태성에게 124,816,400원이 배당되고, 부족분 5,183,600원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가만 보고 1.274억원에 취득한다고 계산해서는 안 됩니다.

현황조사에는 이태성 외에도 10명의 전입자가 나타납니다. 이들의 전입일은 모두 2024년 5월 28일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력 있음으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 추가 보증금 승계위험도 미정입니다. 주택도시보증공사는 이태성 임차권의 대위자로 기재돼 있지만 별도의 임차인으로 중복 산정하지 않았으며, 실제 임차인은 총 11명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확인된 인수와 미상 인수를 분리해야 한다

임차인 현황 — 실제 임차인 11명

이태성의 승계액은 현재 최저매각가 127,400,000원을 기준으로 한 예상액입니다. 다른 10명의 보증금과 확정일자가 확인되면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

동심그린타운 108동 전용 58.98㎡의 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2022년 12월 190,000,000원, 최근 12개월 평균은 195,000,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 11.4% 높은 흐름으로 집계됐습니다.

최저가 127,400,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 65.3%입니다. 그러나 이태성의 확인된 승계액을 더한 실질취득액은 132,583,600원으로, 최근 12개월 평균의 약 68.0%, 최신 거래가의 약 69.8%입니다. 숫자상 과거 거래가보다 낮지만, 최신 거래가 2022년 12월에 머물러 있고 보증금 미상 임차인 10명의 추가 인수 가능성도 남아 있습니다. 따라서 시세보다 싸다고 결론 내릴 단계가 아닙니다.

각 실질취득액에는 이태성의 예상 인수액만 반영했습니다. 보증금 미상 임차인 10명의 인수액은 포함되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 이태성의 보증금 배당으로 전부 소진됩니다. 이태성의 미배당액 5,183,600원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 등기상 2016.10.21. 해지로 말소된 내역이 있으므로 입찰 전 등기 원본과 배당순위를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 임차인의 권리는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 방3·주방 및 식당·거실·발코니·욕실을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 469㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래가 3건에 그쳐, 거래 표본이 적고 최신 거래도 2022.12에 머물러 있습니다.
• 표시 확인. 등기상 건물명·동 표시와 현황 표시에 차이가 있고, 에이와 비 구분도 현황에서 확인되지 않았으므로 호실 동일성을 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 10명 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 부분·전출 여부를 매각물건명세서와 주민등록 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 입찰가에 이태성 미배당 보증금과 추가로 확인되는 선순위 임차보증금을 모두 더해 총액을 계산해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 낙찰가가 낮아질수록 이태성 인수액이 증가해 확인된 실질취득액은 약 1.315억~1.326억원에 머뭅니다.
• 호실 동일성 확인. 등기상 에이-201호와 현황상 동심그린타운 108동 201호가 동일한 목적물인지 현장·건축물대장·도면으로 확인해야 합니다.
• 말소된 근저당 대조. 2010년 근저당은 2016.10.21. 해지로 말소된 내역이 있으므로 최신 등기 원본에서 존속 여부를 재확인해야 합니다.
• 배당요구 종기와 서류 확인. 배당요구가 확인된 임차인과 확인되지 않은 임차인의 법적 지위를 각각 구분해야 합니다.
• 명도 난도 반영. 실제 임차인 11명이 확인된 만큼 점유자 특정, 인도 범위, 협의 비용과 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한의 적용 범위를 관할기관 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령·전입세대확인서와 현장을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.274억원에 사는 물건”이 아니다

현재 최저매각가는 127,400,000원이지만, 이태성의 미배당 보증금 5,183,600원을 더한 확인된 실질취득액은 132,583,600원입니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 89,180,000원이나 62,425,999원까지 내려가더라도 이태성 인수액이 늘어나 확인된 실질취득액은 각각 132,005,240원, 131,523,668원으로 거의 고정됩니다.

그럼에도 이 금액을 최종 취득원가로 볼 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자 10명이 남아 있고, 이들의 대항력과 승계액은 아직 미상입니다. 과거 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원보다 확인된 실질취득액이 낮다는 사실만으로는 부족합니다. 실거래 시점이 2022년이고, 추가 임차보증금이 확인되면 가격 차이는 빠르게 줄어들 수 있습니다. 유찰 할인보다 임차인 확인이 먼저인 물건입니다.