서울남부지방법원 2025타경11264. 개봉동 혜성팰리스 7층 701호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2021.11.22 전입한 유은정의 보증금 220,000,000원입니다. 말소기준은 2023.02.28 국의 압류인데, 임차인의 전입이 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금이 매수인에게 남아 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 실제로 이행되는 전제에서는 유은정 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘포기·말소 조건’

말소기준권리는 2023.02.28 국의 압류입니다. 유은정의 전입일 2021.11.22는 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.07.18 접수됐고 2023.09.15 경정됐습니다. 이후 구로구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

실제 임차인은 1명(유은정)입니다. 2023.09.15의 임차권 경정은 같은 보증금 220,000,000원의 등기 경정으로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인이자 이 사건 신청채권자로, 같은 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 120,832,000원을 기준으로 봐야 한다

확인된 혜성팰리스 면적대 실거래는 2023.10 전용 25.57㎡, 5층, 205,000,000원 1건입니다. 현재 물건의 실질취득액을 포기·말소 조건 이행 전제로 120,832,000원으로 보면 이 거래가의 58.9%입니다. 감정가 236,000,000원과 비교하면 유찰을 거치며 가격이 크게 낮아진 상태입니다.

다만 이 가격 차이만 보고 곧바로 “현재 시세보다 41.1% 싸다”라고 단정하기는 어렵습니다. 확인된 실거래가 2023.10 1건뿐이고, 혜성팰리스의 경매 통계는 평균 4.7회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다. 즉 가격 할인은 크지만, 소규모 20세대 다세대의 거래·환금성 리스크가 할인에 반영됐을 가능성까지 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,832,000원 가정)

배당계산상 주택도시보증공사의 미배당액은 101,659,648원입니다. 권리구조만 적용하면 유은정 보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 이 사건은 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인이 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 조건 이행 전제의 실질 인수액은 0원*입니다.

④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 원래 인수형 구조는 그대로

원래의 대항력 인수형 규칙만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져, 싸게 낙찰받아도 보증금 부담 때문에 실질취득비용이 줄지 않는 구조입니다. 실제로 각 회차의 룰상 매수인 인수액은 모두 220,000,000원으로 계산돼 있습니다. 이 사건에서 그 구조를 뒤집는 것은 오직 매각물건명세서의 포기·말소 조건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 701호입니다.
• 입지. 서울매봉초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·연립주택·각종 근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 폭 약 8m, 동측 폭 약 5m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 인접지 대비 평탄한 232㎡의 2필 일단 사다리형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,336,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 2024.09.10부터 2029.09.09까지 지목 도로에 한정됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 공동주택이고 확인 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 4.7회 유찰, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 유은정 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산. 위 조건이 이행되면 현재 최저가 120,832,000원이 실질취득액입니다. 조건이 적용되지 않는다면 룰상 보증금 220,000,000원의 대항력 인수구조가 핵심 위험으로 되살아납니다.
• 중복 보증금 금지. 실제 임차인은 유은정 1명이며, 임차권 경정과 주택도시보증공사의 승계 관계를 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 시세 표본 보강. 확인 거래는 2023.10의 205,000,000원 1건뿐입니다. 현재 호가와 인근 유사 다세대 실거래를 추가 확인해 2026년 환금가를 검증해야 합니다.
• 다회 유찰 원인 확인. 이 물건 3회 유찰, 혜성팰리스 경매 평균 4.7회 유찰입니다. 내부 상태·점유·명도·시장성 등 가격 외 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목은 관리주체에 확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 당시의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “원래는 인수형, 이번 매각조건은 예외”

이 물건을 단순히 감정가 236,000,000원에서 120,832,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 먼저 봐야 할 것은 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형입니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건의 이행을 전제로 하면 현재 회차의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 120,832,000원입니다. 확인된 2023.10 실거래 205,000,000원보다 낮다는 점은 분명한 장점이지만, 거래 표본이 1건이고 소규모 20세대, 평균 유찰 4.7회라는 환금성 신호는 가볍지 않습니다. 권리의 승부처는 포기·말소 조건의 확실한 이행, 가격의 승부처는 현재 시세와 환금성 검증입니다.

* 권리구조상 계산되는 임차보증금 인수액은 220,000,000원입니다. 본 리포트의 “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다.