인천지방법원 2025타경33949. 부천시 소사구 심곡본동에 있는 마리나뷰 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 이정대이며, 2020년 6월 29일 송림새마을금고가 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국세·지방세 관련 압류 4건이 등기돼 있습니다.

등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사에는 LIU CHUNMEI, LIU HEDONG, LIU FENGHUA가 확인됩니다. 이 중 2명은 근저당권 설정일보다 전입신고일이 빠릅니다. 특히 본건은 공부상 근린생활시설로, 전입신고 사실만으로 주택임대차보호법상 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 사용형태·점유·임대차계약·보증금 등을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입자를 먼저 봐야 한다

말소기준은 2020.06.29 송림새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 근저당권 설정 이전부터 전입신고된 사람의 임차권은 전입일만으로 소멸 여부를 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인되어야 총취득비용이 보인다

현황조사상 확인된 인원은 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으며, 각 인원의 임대차계약 및 점유 형태는 추가 확인이 필요합니다.

전입일은 현황조사 기준입니다. 세 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. '후순위 전입'은 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 뜻하며, 임대차계약의 법적 성격까지 확정하는 것은 아닙니다.

③ 실질취득금액 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 153,664,000원으로 감정가 640,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이것이 곧 실제 취득비용이나 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우, 실질취득금액은 낙찰가 + 인수 보증금으로 판단해야 합니다. 특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액이 미배당 인수액으로 남는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 총취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

동일하거나 비교 가능한 근린시설의 실거래 가격도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 적정한 낙찰가격을 산정할 수 없습니다. 1층 근린시설의 가격은 실제 사용형태, 전면 접근성, 임대수익, 점유관계와 상권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,664,000원 가정)

송림새마을금고의 540,000,000원은 등기된 채권최고액으로, 실제 확정 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 389,287,296원은 채권최고액 기준의 단순 미배당 추정치이지 매수인이 인수하는 채무액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되어도 권리위험은 별개

유찰이 진행되면 매각가격과 근저당권자에 대한 예상 배당금은 낮아지고, 채권최고액 대비 미배당 규모는 커집니다. 다만 이 미배당금은 근저당 채권의 배당 부족분으로서 매수인의 인수 보증금과는 전혀 다른 개념입니다.

중요한 점은 선순위 전입자의 보증금 문제입니다. 매각가격이 더 내려가더라도 인수 대상 보증금이 남으면 실제 취득비용은 그만큼 높아질 수 있습니다. 따라서 단순히 다음 유찰을 기다리는 전략만으로는 위험이 해소되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 상업시설과 업무시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가되었습니다. 북측은 대로변 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 14층 건물 내 1층 101호로, 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 다만 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 건물이며 기본적인 위생·급배수설비와 공동설비 등이 설치되어 있습니다. 사용승인일은 2019.11.25입니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
• 공부상 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 상업·업무시설이 혼재한 입지의 1층 근린시설이지만, 실제 임대수익과 공실 여부, 점유 상태, 비교 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 환금성과 적정 매각가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 2명 확인. LIU CHUNMEI와 LIU HEDONG의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유·인도 시점, 주거 사용 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 판단. 근린생활시설에서의 전입신고만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 이용형태 및 적용 법률, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 매수인 인수액 확정. 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토하고, 낙찰가와 예상 인수액을 합산해 실질취득금액을 산정해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일 및 배당순위를 확인해 실제 배당 예상액이 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 내부 및 점유 현황. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 영업·주거 사용 여부와 명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 시세와 수익성 검증. 근린시설의 비교 거래 및 임대료 수준을 확인하고, 감정가 할인율이 아닌 실질취득금액 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 107,564,800원, 6회 유찰 시 75,295,360원의 가격 시나리오가 있으나, 선순위 인수위험이 확인되지 않으면 낮은 가격만으로 안전해지지 않습니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가가 곧 24% 취득비용은 아니다”

이 물건은 감정가 640,000,000원에서 최저매각가 153,664,000원까지 내려온 4회 유찰 근린시설입니다. 그러나 감정가 대비 큰 할인율만으로 매력적인 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.

말소기준권리 이후의 등기상 권리는 소멸하는 구조이지만, 선순위 전입 2명의 임차권과 보증금이 불명확합니다. 실질적인 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 부담할 수 있으므로, 현재 최저가만을 실제 취득원가로 간주해서는 안 됩니다.

더구나 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설이고 내부 현황과 비교 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 4회 유찰이라는 사실만으로 저렴하거나 환금성이 좋다고 볼 근거는 부족합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 선순위 전입자의 대항력, 보증금, 미배당 인수 여부를 확정하고 상가 시세와 수익성을 검증한 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 위험까지 내려온 것은 아닙니다.