인천지방법원 2025타경33949. 부천시 소사구 심곡본동 마리나뷰 1층 101호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.06.29. 송림새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 LIU CHUNMEI가 2019.12.26., LIU HEDONG이 2020.02.10. 전입한 것으로 나타나 두 사람 모두 말소기준권리인 2020.06.29.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수액을 확정할 수 없고, 매수인의 실질취득가는 현재 최저가 219,520,000원만으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33949 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 746-21 마리나뷰 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 1층 101호 · 사용승인일 2019.11.25. |
| 소유자 | 이정대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 219,520,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 469,585,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기상 말소기준권리는 2020.06.29. 설정된 송림새마을금고 근저당권 540,000,000원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 부천시·인천광역시 서구·인천광역시 미추홀구·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 말소와 임차인 인수 문제는 별개입니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LIU CHUNMEI | 2019.12.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 가능성 |
| LIU HEDONG | 2020.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 가능성 |
| LIU FENGHUA | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 없음 |
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 219,520,000원으로, 감정가 640,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 근린시설이고 선순위 전입 2명의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 최저가만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,280원 |
| 1. 근저당 · 송림새마을금고 | 540,000,000원 | 215,646,720원 |
| 미배당 | - | 324,353,280원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 채권최고액 540,000,000원 기준이며, 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 선순위 전입자 2명의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 남동측 인근으로, 주위에 상업시설과 업무시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측으로 대로변 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하고 대로1류와 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 업무용 · 토지면적 594.6㎡ · 공시지가 4,444,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2명 확인. LIU CHUNMEI·LIU HEDONG의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 확인된 인수금이 있다면 최저가 219,520,000원에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·인천광역시 서구·인천광역시 미추홀구·국의 압류가 있고, 당해세 해당 시 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 내부·영업상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 시설 상태와 점유·사용 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 근린시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 선순위 전입을 먼저 본다”
감정가 640,000,000원짜리 근린시설이 3회 유찰돼 최저가 219,520,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자 2명의 보증금이 모두 미상이고 임대관계와 내부도 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 실제 매수인 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격은 크게 내려왔지만 권리 확인이 끝나지 않은 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 보증금과 점유관계를 확인해 실질취득가를 확정한 뒤에야 219,520,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
