인수 0원·최근 시세의 56% — 다만 지하층과 임차인 11명이 변수다

수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운 108동의 지하층 다세대주택입니다. 등기상 표시는 “지1층 에이-비101호”지만 현황은 동심타운(동심그린타운) 108동 B01호이고, 에이와 비가 구분되어 있는지는 확인되지 않았습니다. 감정 이용상태는 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 발코니와 욕실 등으로 구성된 다세대주택입니다.

권리의 기준점은 2010년 2월 5일 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 84,000,000원입니다. 조사된 임차인 11명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 현재 자료상 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 인수액도 0원입니다.

다만 권리가 소멸한다는 사실과 점유자가 쉽게 퇴거한다는 사실은 다릅니다. 임차인들의 보증금과 점유 부분이 특정되지 않았고, 배당요구가 확인된 임차인도 있어 실제 점유 현황, 전입세대, 임대차계약과 명도 협의 가능성을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 모두 소멸

말소기준권리는 2010.02.05. 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일은 최초 설정일인 2010.02.05.로 유지됩니다. 이후의 강제경매개시결정, 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 단순하지 않다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 11명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2010.02.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 전태형은 2023.06.30. 확정일자가 확인되고, 임요한·염동화·강은숙·백운경은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 다만 보증금과 개별 점유 부분이 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 명도 대상은 원본 서류 및 현장조사로 확정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점과 지하층을 보정해야 한다

동심그린타운 108동의 전용 58.98㎡ 실거래는 3건입니다. 거래가격은 175,000,000원~200,000,000원, 전체 평균은 188,333,333원입니다. 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2022.12.의 190,000,000원입니다.

현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 109,200,000원으로, 최근 12개월 평균의 56%, 전체 평균의 58%입니다. 거래 추세도 최근 구간이 이전 구간보다 11.4% 높은 것으로 계산돼, 숫자만 보면 가격 할인 폭이 분명합니다.

그러나 비교 실거래 3건은 모두 3층이고 거래월도 2021.11.~2022.12.입니다. 대상은 지하 1층이므로 층별 선호도와 환금성 차이를 반드시 보정해야 합니다. 10세대 규모의 소규모 다세대이고 동일 동 실거래 표본도 3건뿐이어서, 단순 평균가격을 그대로 현재 지하층 시세로 적용하면 과대평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

채권 신고액 합계는 514,965,875원, 예상 배당액은 106,871,200원이며 408,094,675원이 미배당됩니다. 신청채권자 유민수도 청구액 133,290,958원 중 22,871,200원만 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당액을 변경할 수 있으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰이 이어지면 채권자 미배당은 증가하지만, 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인의 미회수 보증금이 매수인에게 넘어가는 것으로 계산되지는 않습니다. 따라서 이 사건은 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 동일하게 낮아지는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방3, 주방 및 식당, 거실, 발코니와 욕실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
• 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 469.0㎡이며 평지의 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 839,100원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호수 표시는 등기와 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모 다세대이고 대상은 지하층입니다. 동일 동 실거래도 3건으로 표본이 적어 매도기간과 가격 협상 폭이 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현황 호수 대조. 등기상 지1층 에이-비101호와 현황상 108동 B01호가 동일한 전유부분인지 건축물대장·집합건축물대장·현장 표찰로 확인하세요.
• 점유 부분 확인. 임차인 11명이 각각 어느 호수와 공간을 점유하는지 전입세대열람, 현황조사서, 송달내역과 현장 방문으로 특정해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 보증금과 계약기간이 확인되지 않습니다. 배당요구서와 임대차계약서, 매각물건명세서의 최종 내용을 대조하세요.
• 명도비용 반영. 대항력은 없지만 다수 점유자는 퇴거 협의와 집행비용을 키울 수 있습니다. 응찰 상한에서 명도비용을 별도로 차감하세요.
• 지하층 상태 확인. 누수·결로·곰팡이·채광·환기·배수와 실제 창호 상태를 현장에서 확인하세요.
• 시세 층 보정. 비교 실거래 3건은 모두 3층입니다. 지하층 가격을 실거래 평균과 동일하게 평가하지 마세요.
• 세금·최우선변제 확인. 국세·지방세 압류와 소액임차인 최우선변제가 실제 배당표에 미치는 영향을 매각기일 전 최종 서류로 확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 전기·가스·수도 사용관계를 현장 및 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 점유와 환금성은 남는다”

이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2010.02.05. 근저당권이 말소기준이고 임차인 11명의 전입일은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 후순위 채권이 408,094,675원 미배당되더라도 낙찰자의 예상 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 최저가 109,200,000원이 최근 12개월 평균 195,000,000원의 56%여서 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 실거래는 3층 사례뿐이고 대상은 지하층이며, 10세대 소규모 다세대, 임차인 11명, 불명확한 점유 부분과 호수 표시 차이가 한꺼번에 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수형 위험은 낮지만 명도·현황·환금성 위험이 높은 물건입니다.

권리는 합격, 가격은 조건부 합격, 현장 확인은 필수. 낮은 최저가만으로 입찰을 결정하지 말고 지하층 상태와 실제 점유자를 확정한 뒤, 명도비용과 층별 가격 차이를 충분히 차감한 범위에서 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.