인천지방법원 2025타경33993. 부천시 오정구 원종동 208-16의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1992년 2월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물이고, 지하부터 4층까지 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 359.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
가격표만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,077,785,040원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,018,115,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 시세 자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 확정적으로 계산된 인수보증금 25,000,000원이 있고, 4층 점유자의 보증금과 전입일은 확인되지 않았습니다. 따라서 1,018,115,000원을 곧바로 ‘실제 매입원가’로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33993 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 208-16 · 경기도 부천시 오정구 성오로128번길 44-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층~지상4층 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하1층·지상4층 · 1992.02월경 사용승인 |
| 토지 | 359.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 박중민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,077,785,040원 / 1,018,115,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,670,961,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도
등기상 말소기준은 2022.12.22. 농협은행주식회사 근저당권 1,197,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행의 240,000,000원 근저당, 화성코스메틱 주식회사의 2,531,195,792원 가압류 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 확정 인수 25,000,000원, 4층은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 예태용 | 2층 | 2023.07.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 명문엔터프라이즈 | 지층 | 2023.10.10 | 10,000,000원 | 350,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종열 | 1층 | 2018.11.05 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
| 박연희 | 1층 | 2018.10.17 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
| 김진비 | 3층 | 2022.09.16 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
| 임종대 | 4층 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
실제 임차인은 6명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 대항력이 확인된 김종열 5,000,000원, 박연희 10,000,000원, 김진비 10,000,000원은 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됐습니다. 따라서 현재 회차에서 확정된 실질취득 부담은 최저매각가 1,018,115,000원 + 인수 25,000,000원 = 1,043,115,000원 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,018,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,581,150원 |
| 인수 · 김종열 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박연희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김진비 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 농협은행 근저당 | 1,197,600,000원 | 1,005,533,850원 |
| 2. 농협은행 후순위 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 화성코스메틱 가압류 | 2,531,195,792원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,968,795,792원 중 예상 배당액은 1,005,533,850원이고, 미배당액은 2,963,261,942원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 4층 임종대의 보증금도 확정되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 인수위험이 사라지는 구조는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,018,115,000원 | 1,005,533,850원 | 2,963,261,942원 | 25,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 712,680,500원 | 703,153,695원 | 3,265,642,097원 | 25,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 498,876,349원 | 491,487,586원 | 3,477,308,206원 | 25,000,000원 |
확정된 대항력 임차인 보증금 25,000,000원은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 동일하게 매수인 부담으로 계산돼 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 이 금액이 소멸하는 것은 아닙니다. 또한 4층 임종대의 보증금이 확인될 경우 실제 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하 1층부터 지상 4층까지 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 1층 가운데 호실은 공실 상태입니다.
- 입지. 원종고등학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설이 밀집하고 공동주택·단독주택 등이 산재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 359.6㎡, 평지·사다리형·세로각지(가), 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 건물. 1992년 2월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4층 임종대 임차관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성과 추가 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 선순위 임차인 3명 인수 반영. 김종열 5,000,000원, 박연희 10,000,000원, 김진비 10,000,000원은 배당표상 매수인 인수입니다.
- 토지 경계 확인. 토지 대부분이 건물의 대지 등으로 보이지만 정확한 면적과 인접토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서상 현황과 실제 사용범위를 대조해야 합니다.
- 공실·임대상태 확인. 1층 가운데 호실은 공실로 조사됐고, 나머지 각 층 임차인의 실제 점유범위와 계약 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격검증. 최근 실거래·중개시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “49%까지 유찰됐다”보다 먼저 볼 숫자는 25,000,000원 + 미상
이 사건의 가장 강한 유혹은 감정가 2,077,785,040원짜리가 1,018,115,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 시장 시세 자료가 없기 때문에 49%라는 낙찰기준가만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리에서도 말소기준 이후 등기는 정리되지만, 김종열·박연희·김진비의 보증금 합계 25,000,000원은 매수인 인수로 계산되고 있습니다.
더 큰 변수는 4층입니다. 임종대의 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 추가 인수금액도 미상입니다. 여기에 토지 대부분이 건물 대지로 보이지만 정확한 경계는 측량 확인이 필요하고 제시외 건물도 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 등기 후순위 소멸만 보고 들어가는 물건이 아니라, 임차관계·토지경계·현장 이용상태를 끝까지 확인해야 하는 상가형 복합물건입니다. 현재 평가는 가격 할인보다 미확정 권리와 환금성 리스크를 더 무겁게 봐야 하는 D등급입니다.
