최저가 72.9%보다 먼저 볼 것 — 대항력 가능·미상 임차인 11명

수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심타운·동심그린타운 109동으로 확인되는 2층 201호, 전용 56.055㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3, 주방 및 식당, 거실, 발코니와 욕실 등이며, 2010.03.16 사용승인된 10세대 규모 건물입니다. 소유자 용필순은 2012.08.03 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 160,000,000원입니다.

표면 가격은 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔습니다. 확인된 동일 면적 거래는 2021.10의 168,000,000원 1건이며, 최저가는 그 금액의 72.9%입니다. 다만 거래 표본이 오래된 1건에 불과하고, 무엇보다 임차보증금이 전부 미상입니다. 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득가가 얼마인지 알 수 없으므로, 최저가 할인율을 가격 메리트로 바로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자 11명

2010.03.31 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 변경등기를 거친 뒤 2019.08.22 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2024.05.28 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 용인축산업협동조합 가압류, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 임차관계입니다. 현황조사상 이름이 확인된 사람은 11명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 11명 모두 전입일이 2024.05.28보다 앞섭니다. 그러나 각자의 보증금, 확정일자, 점유 부분과 계약 내용이 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.

② 임차인 현황 — 보증금 전부 미상

③ 시세 비교 — 72.9% 할인만으로는 부족하다

동심그린타운 109동, 전용 56.06㎡의 확인된 거래는 2021.10 2층 168,000,000원 1건입니다. 대상 물건도 2층이고 면적이 56.055㎡로 일치하지만, 거래 표본이 단 한 건이며 거래 시점도 2021.10입니다.

현재 최저가는 실거래 금액의 72.9%입니다. 그러나 이 비율은 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 실제 임차보증금 인수액이 확정되지 않은 상황에서는 실질취득가가 122,500,000원이라고 볼 수 없습니다. 실질취득가가 확인된 실거래 168,000,000원보다 낮은지조차 아직 판단할 수 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론과 가격 가점은 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

채권 총액 417,674,917원 중 예상배당은 119,985,000원, 미배당은 297,689,917원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금도 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 신현동 937-5·940-7의 2필 일단 사다리형 토지로, 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 도시가스 개별난방 등 기본 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 330.0㎡, 공시지가는 839,100원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 1건에 그쳐 가격 검증과 재매각 판단을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확보. 11명의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자와 전입 유지 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임요한·염동화·백운경·강은숙은 배당요구 사실이 있으나 확정일자와 보증금은 미상입니다. 나머지 7명의 배당요구 여부도 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금과 명도비용을 더한 금액으로 168,000,000원 거래 사례와 비교해야 합니다.
• 근저당 말소 대조. 2019.08.22 말소 기록과 예상배당표의 119,985,000원 배당 계산이 충돌하므로 등기 원본·채권신고서·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 호수 특정. 등기상 표시, 현장 109동 201호 표지, 집합건축물대장과 현황도를 대조해 A·B 구분과 정확한 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 다수 전입자가 확인되므로 인도명령 가능 범위, 소송 가능성, 각 점유자의 실제 거주 여부를 확인한 뒤 명도 기간과 비용을 산정해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용 규제와 취득 목적에 따른 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·채권계산서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “72.9% 할인”보다 “11명의 미상 보증금”

이 물건의 감정가는 175,000,000원, 현재 최저가는 122,500,000원입니다. 확인된 실거래 168,000,000원과 비교하면 72.9%라 숫자만으로는 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 현황조사상 실제 임차인 11명이 모두 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

따라서 낙찰가가 내려가더라도 인수할 임차보증금이 늘어날 수 있으며, 매수인의 실질취득가는 122,500,000원으로 고정되지 않습니다. 게다가 등기상 2019.08.22 말소된 근저당을 예상배당표가 119,985,000원 배당 대상으로 처리하는 불일치도 있습니다. 가격 검토보다 임대차와 배당 구조의 원본 확인이 먼저입니다. 현재 단계의 결론은 권리 보류·입찰 보류입니다.