최저가 122,500,000원보다 중요한 것 — 전입자 11명의 보증금이 모두 미상인 광주 동심그린타운 301호

수원지방법원 2024타경59096. 경기 광주시 신현동 동심그린타운 109동으로 현황 표시된 3층 301호, 전용 56.055㎡ 다세대주택입니다. 소유자 용필순은 2012년 8월 3일 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 등기상 말소기준은 2024년 5월 28일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 근저당은 2024년 5월 24일 해지로 말소됐고, 2019년 광주시 압류도 2020년 5월 28일 해제됐습니다.

등기만 보면 말소기준 이후의 국세 압류와 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에서 확인된 전입자 11명의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 각 전입자의 권리를 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 위험을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 전입자가 핵심

2010년 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 채권최고액이 120,000,000원에서 33,600,000원으로 변경된 뒤 2024년 5월 24일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이틀 뒤가 아닌 2024년 5월 28일 강제경매개시결정이 등기상 말소기준입니다. 이후의 용인축산업협동조합 가압류는 2025년 3월 10일 말소됐고, 국세 압류와 주택도시보증공사 140,000,000원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

② 전입자 분석 — 실제 전입자 11명, 보증금 전부 미상

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람이 없어 실제 전입자는 11명입니다. 이 가운데 임요한·염동화·백운경·강은숙 4명만 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당요구를 했더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 미배당액은 계산할 수 없습니다. 나머지 7명은 배당요구가 확인되지 않아, 유효한 대항력이 인정되는 경우 보증금 승계 위험이 더 직접적으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 72.9%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

동심그린타운 109동 동일면적 비교 거래는 2021년 10월 전용 56.06㎡, 2층의 168,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저가 122,500,000원은 이 거래가의 72.9%입니다.

하지만 비교 표본이 2021년 거래 1건뿐이고, 현재 물건에는 보증금이 확인되지 않은 전입자 11명이 있습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 122,500,000원이 아니라 최저가에 실제 인수하게 될 미배당 보증금을 더한 실질취득비용이어야 합니다. 보증금 총액이 확인되지 않는 한 실질취득비용이 168,000,000원보다 낮은지도 알 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

표상 채권총액 417,674,917원, 채권자 배당 119,985,000원, 미배당 297,689,917원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입자 11명의 보증금도 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방3, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 욕실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
• 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 109동은 총 10세대이며 비교 가능한 동일면적 거래는 2021.10의 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증력이 제한적입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 11명 전수 확인. 주민등록 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
• 임대차계약 확인. 각 전입자의 보증금·계약기간·점유 부분·전입 유지 여부·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 가족·동거인 중복 여부. 10세대 건물에 전입자 11명이 확인된 만큼 동일 세대 구성원인지 독립 임차인인지 구분해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 입찰가에 대항력이 인정될 전입자의 예상 미배당 보증금을 더해 비교 실거래 168,000,000원과 대조하세요.
• 말소 근저당 대조. 2024.05.24 말소된 근저당이 예상배당표에 반영된 경위를 채권계산서와 등기 원본으로 확인하세요.
• 목적물 특정. 등기상 건물명·동표시와 현황상 동심그린타운 109동 301호 표시가 일치하는지 건축물대장과 도면으로 확인하세요.
• 체납 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 수도·도시가스 등 체납 여부를 별도로 확인하세요.
• 매각 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료·배당요구 서류의 최신 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 계산할 것은 미상 보증금이다

현재 최저가 122,500,000원은 감정가 175,000,000원의 70%이고, 확인되는 2021년 실거래 168,000,000원의 72.9%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 11명 있고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.

대항력이 인정되는 전입자의 미배당 보증금은 낙찰자가 승계할 수 있으므로, 실제 비교해야 할 가격은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금입니다. 배당요구가 확인된 4명도 미배당액을 알 수 없고, 배당요구가 확인되지 않은 7명의 위험은 그대로 남습니다. 최저가는 할인됐지만 실질취득가는 미정. 이 사건은 싸게 보이는 가격보다 전입자별 권리 확인이 먼저인 고위험 물건입니다.