수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운 109동의 지하층 다세대주택입니다. 등기상 주소는 지1층 비101호이고, 매각물건명세서 비고에 따른 현황 표시는 동심타운(동심그린타운) 109동 B01호입니다. 2010년 3월 31일 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 84,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤의 경매개시결정, 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 실제 임차인은 모두 11명입니다. 가장 빠른 전입도 2015년 5월 18일로 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 11명 모두 점유 부분이 특정되지 않았고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 상태는 원문서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-56, 지1층비101호 |
| 현황 표시 | 동심타운(동심그린타운) 109동 B01호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 욕실 등 |
| 건물 / 비교 면적 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 4층 · 56.495㎡ |
| 소유자 | 용필순 (2012.10.22. 거래가액 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.03.31. 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 서울경기양돈축산업협동조합이고, 2025년 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채무자도 2013년 전도현에서 용필순으로 변경됐습니다. 이러한 변경·이전은 기존 근저당권의 순위를 유지하며, 경매개시결정과 그 뒤 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2019.02.18 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태성 | 2020.10.08 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전태형 | 2017.11.07 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중헌 | 2015.05.18 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희민 | 2020.07.28 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희숙 | 2024.05.24 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임요한 | 2022.11.30 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염동화 | 2024.02.08 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은숙 | 2021.03.19 | 2024.07.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김담현 | 2023.03.23 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백운경 | 2019.02.27 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
11명 모두 전입일이 말소기준일인 2010.03.31.보다 늦습니다. 따라서 보증금 규모와 관계없이 대항력에 따른 매수인 승계는 없습니다. 임요한·염동화·강은숙·백운경은 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 특정하기 어렵습니다.
③ 가격 비교 — 62.5%라는 숫자만 믿으면 안 된다
동심그린타운 109동은 총 10세대이고, 비교 면적과 일치하는 거래는 2021년 10월 1건입니다. 거래가는 168,000,000원으로, 현재 최저매각가 105,000,000원은 그 금액의 62.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 56.06㎡ | 2 | 168,000,000원 |
수치상으로는 감정가도 확인 거래보다 낮고, 최저가와 실질취득액은 더 낮습니다. 그러나 비교 거래가 지하층이 아닌 2층 거래이고, 표본도 1건뿐이며 거래 시점도 2021년 10월입니다. 따라서 최저가가 과거 거래의 62.5%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 본건은 지하층이고 호수 표시 확인 문제까지 있어, 같은 면적 거래가를 그대로 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 유민수 | 133,290,958원 | 18,730,000원 |
| 3. 가압류 · 용인축산업협동조합 | 24,383,959원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 381,674,917원 중 102,730,000원이 배당되고, 미배당은 278,944,917원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 278,944,917원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 309,897,917원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 331,551,017원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 임차인들의 전입일이 모두 말소기준 이후이므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 가격이 내려갈수록 자동으로 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다. 지하층 상태와 점유 관계가 해결되지 않으면 환금성과 명도 비용이 가격 차이를 상쇄할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지면적은 330.0㎡, 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
- 환금성. 109동은 총 10세대이고 확인 거래는 1건입니다. 지하층이라는 특성과 적은 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 지1층 비101호와 현황 109동 B01호가 같은 물건인지 출입문 표시·건축물대장·등기 도면으로 대조하세요.
- 점유자 확인. 전입자 11명의 실제 거주 여부, 세대 관계, 점유 공간과 인도 협의 대상을 확인하세요.
- 임차인 서류. 배당요구를 한 임차인의 보증금·계약일·확정일자와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 지하층 상태. 채광·환기·결로·누수·곰팡이·배수와 내부 수리 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 168,000,000원 거래는 2021.10 2층 거래 1건입니다. 지하층 본건의 현재 가치를 별도로 산정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 체납 공과금을 관리 주체 및 관계 기관에 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 채권자별 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
권리의 기준점은 명확합니다. 2010년 근저당이 말소기준이고, 11명의 전입은 모두 그 이후라 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 실질취득액도 현재 최저가와 같은 105,000,000원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부 밖에 있습니다. 실제 임차인 11명의 점유 관계가 복잡하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 등기상 비101호와 현황상 109동 B01호의 표시도 직접 대조해야 합니다. 가격 또한 2021년 거래 1건과 비교하면 62.5%지만, 지하층 본건의 현재 가치를 증명하는 충분한 시세 자료는 아닙니다. 결론은 권리 인수는 없음, 점유·물건 특정·가격 검증은 필수입니다.