수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운으로 표시되는 전용 56.495㎡ 다세대주택입니다. 공부상 주소는 지1층 비102호이며, 현황은 동심타운(동심그린타운) 109동 B02호로 표시돼 있습니다. 소유자 용필순은 2012.10.22 매매대금 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 채권자 유민수가 청구액 133,290,958원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 전입자 수와 보증금 공백입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없으므로 실제 임차인은 11명입니다. 이 가운데 염동화는 보증금 80,000,000원, 전입일 2024.02.08, 확정일자 2024.01.17, 배당요구일 2026.03.18이 확인됩니다. 반면 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-56, 지1층비102호 |
| 현황 표시 | 동심타운(동심그린타운) 109동 B02호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.495㎡ · 방3·주방 및 식당·거실·발코니·욕실 |
| 소유자 | 용필순 (2012.10.22 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 전입자가 다수다
2010.03.31 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 84,000,000원은 2024.02.08 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 제공된 말소기준은 그 이후인 2024.05.28 강제경매개시결정입니다. 따라서 이 날짜보다 먼저 전입한 임차인은 대항력 검토 대상이 됩니다.
② 임차인 분석 — 알려진 1명, 금액 미상 10명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중헌 | 2015.05.18 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전태형 | 2017.11.07 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김은정 | 2019.02.18 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 백운경 | 2019.02.27 | 미상 | 확정일자 미상 · 2024.07.05 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김희민 | 2020.07.28 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이태성 | 2020.10.08 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강은숙 | 2021.03.19 | 미상 | 확정일자 미상 · 2024.07.12 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임요한 | 2022.11.30 | 미상 | 확정일자 미상 · 2024.06.07 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김담현 | 2023.03.23 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 염동화 | 2024.02.08 | 80,000,000원 | 2024.01.17 확정 · 2026.03.18 배당요구 | 있음 | 행사 가능 | 미배당 잔액 |
| 김희숙 | 2024.05.24 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 따라서 표의 11명은 모두 실제 임차인으로 집계했습니다. 염동화 외 10명은 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 62.5% 할인처럼 보여도 현재 시세는 모른다
동심그린타운 109동의 면적 비교 실거래는 2021.10 한 건입니다. 전용 56.06㎡, 2층이 168,000,000원에 거래됐습니다. 감정가 150,000,000원은 이 거래가보다 낮고, 현재 최저가 105,000,000원은 해당 거래가의 62.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 56.06㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 비교표본 | 1건 | — | 168,000,000원 |
다만 거래 시점이 2021.10이고 표본도 1건뿐이므로 이를 현재 시세로 확정할 수 없습니다. 최근 거래 흐름이나 가격 추세를 판단할 표본이 부족한 상태에서 62.5%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 미상 임차보증금이 확인되면 실제 취득비용은 최저가보다 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 염동화 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 | 84,000,000원 | 22,730,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 유민수 | 133,290,958원 | 0원 |
| 4. 용인축산업협동조합 가압류 | 24,383,959원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 381,674,917원 중 계산상 배당액은 22,730,000원, 미배당액은 358,944,917원입니다. 신청채권자 유민수의 예상배당은 0원이며, 현재 회차에서 염동화의 알려진 미배당 보증금과 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 염동화 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 염동화 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 105,000,000원 | 0원 | 105,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 73,500,000원 | 8,223,000원 | 81,723,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 51,450,000원 | 29,876,100원 | 81,326,100원 |
염동화의 보증금 80,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 2회·3회 유찰 시에는 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 인수액이 늘어, 알려진 임차인만 반영한 실질취득액이 각각 81,723,000원과 81,326,100원으로 보증금 수준에 가까워집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 다세대주택으로 방3, 주방 및 식당, 거실, 발코니와 욕실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주시 신현동 신현초등학교 남서측 근거리에 있으며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 신현동 937-5·940-7 토지는 동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지와 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함되며, 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
- 규모. 동심그린타운 109동은 10세대이며 사용승인일은 2010.03.16입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 확인
- 전입자 10명의 실체. 각 전입자의 실제 점유 호수, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 염동화 배당액. 현재 배당가정과 실제 배당표가 일치하는지, 보증금 80,000,000원이 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
- 근저당 처리. 2024.02.08 말소 기록과 배당계산상 22,730,000원 배당 항목이 함께 존재하는 이유를 원본에서 대조해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 지1층 비102호와 현황상 109동 B02호가 동일 물건인지 출입구·현관표시·건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 절차 경과. 2024.05.30 채권자 유민수와 채무자 겸 소유자 용필순에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로 사건 진행내역을 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 비교 실거래가 2021.10 한 건뿐이므로 인근 동일 면적 다세대의 현재 매매가와 임대보증금을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 종기와 문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 보증금이 먼저다”
최저가는 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰된 105,000,000원이고, 2021.10 실거래 168,000,000원의 62.5%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준일 이전 전입자가 11명 있고, 그중 10명의 보증금과 확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다.
염동화의 보증금 80,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당돼 계산상 인수액이 0원이지만, 그것이 물건 전체의 인수 0원을 의미하지는 않습니다. 다른 전입자의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 표면 최저가를 실질취득가로 볼 수 없습니다. 더 유찰되면 염동화의 미배당 잔액까지 매수인에게 승계돼 낙찰가 하락분을 상쇄합니다.
가격은 할인돼 있으나 권리는 확정되지 않았습니다. 현황상 전입자 10명의 임대차관계, 공부와 현황의 호수 일치, 말소된 근저당의 배당 반영 사유를 모두 해소하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.