최저가 9,800만원, 그러나 인수액을 모른다 — 광주 동심그린타운 지층 102호

수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운 112동 지층 B02호로 표시되는 전용 52.15㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 용필순 씨이며, 2015년 4월 거래가 9,900만원에 취득했습니다. 권리 흐름의 기준은 2019년 9월 24일 용인축산업협동조합 근저당권 6,000만원입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 현황조사상 이름이 확인된 사람은 11명이며, 이 가운데 이중헌·전태형·김은정·백운경 4명의 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 다만 전입일만으로 현재 점유와 임대차관계까지 확정할 수 없으므로, 이들의 지위는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금도 전부 미상이라 매수인 인수액은 0원이 아니라 산정 불가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2019년 근저당

② 임차인·점유자 분석 — 4명의 선순위 가능성을 해소해야 한다

전입·점유 조사상 이름이 확인된 사람은 11명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 사람은 4명입니다. 이들의 보증금과 확정일자, 현재 점유 여부가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수 없고, 미배당 보증금의 승계 여부도 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 64.5%라는 숫자만으로는 싸지 않다

동심그린타운 112동의 비교 실거래는 2023년 7월 1건입니다. 전용 49.81㎡ 1층이 152,000,000원에 거래됐고, 본건은 전용 52.15㎡의 지층 B02호입니다. 최저가 98,000,000원은 이 거래가의 64.5%, 감정가 140,000,000원은 92.1% 수준입니다.

비교거래가 단 1건이고 본건보다 높은 1층 거래라는 점, 본건이 지층이라는 점을 함께 봐야 합니다. 무엇보다 가격 판단의 기준은 최저가 98,000,000원이 아니라 최저가에 실제 인수할 보증금을 더한 실질취득가입니다. 선순위 가능자들의 보증금 총액이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”거나 “35.5% 할인”이라고 결론낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

총 채권액 572,565,875원 중 예상 배당액은 95,836,000원, 미배당액은 476,729,875원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 다세대주택으로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 서측의 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 2필 일단의 세장형 다세대주택 건부지이며, 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대의 지층 물건이고 확인되는 비교거래가 1건뿐이므로, 일반 아파트보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 4명 전수 확인. 이중헌·전태형·김은정·백운경의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입세대 열람, 현재 점유 여부를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 백운경 외 선순위 전입자 3명의 배당요구 여부와 배당요구 종기, 미배당 보증금 승계 가능성을 법원 기록에서 대조하세요.
• 현장 점유 조사. 52.15㎡ 한 호실에 다수 이름이 조사된 만큼 현재 거주자와 과거 전입자를 구분하고, 각 사람의 점유 부분과 세대 관계를 확인하세요.
• 근저당 말소 재검증. 2010년 근저당의 2019.09.25 말소 여부와 예상배당표 포함 사유를 등기부 원본과 채권신고서로 확인하세요.
• 주택도시보증공사 가압류. 140,000,000원 가압류는 말소기준 후 권리로 소멸 예정이지만, 어떤 채권관계에서 발생했는지 임차관계와 함께 확인하세요.
• 지층 상태. 채광·환기·습기·곰팡이·누수·배수·침수 이력과 창호, 보일러, 내부 수리비를 현장에서 점검하세요.
• 표시 일치. 등기상 지층102호와 현황상 동심그린타운 112동 B02호가 동일 물건인지 건축물대장·현황도·출입문 표찰로 대조하세요.
• 가격 재조사. 2023.07 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 유사 다세대의 지층 거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분, 도시가스·수도·전기 체납 및 장기 공실 여부를 확인하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 실제 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘인수액’

감정가 1억4,000만원에서 한 번 유찰돼 최저가가 9,800만원까지 내려왔고, 2023년 비교 실거래 1억5,200만원과 단순 비교하면 64.5%입니다. 하지만 이 물건의 실질취득가는 9,800만원으로 끝나지 않을 수 있습니다. 말소기준 전 전입자 4명 중 3명은 배당요구도 확인되지 않고, 네 사람 모두 보증금이 알려지지 않았습니다.

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 상당액이 남는다면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 실질취득가가 유지될 수도 있습니다. 현재는 그 계산에 필요한 보증금 자체를 알 수 없으므로, 최저가를 근거로 가격 가점을 줄 단계가 아닙니다. 게다가 지층·9세대 소규모 다세대·실거래 표본 1건이라는 환금성 한계도 함께 존재합니다. 가격은 저렴해 보이지만 권리비용은 미확정. 선순위 전입자들의 임대차관계를 완전히 해소하거나 보증금 인수 상한을 확정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.