최저가보다 더 큰 변수는 ‘보증금 미상 점유자 12명’ — 광주 동심그린타운 112동 201호

수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동의 소규모 다세대주택인 동심그린타운 112동 2층 201호입니다. 전용면적은 49.81㎡이며, 감정상 방 2개·주방 및 식당·거실·발코니·다용도실·욕실 등으로 이용 중입니다. 소유자 용필순 씨는 2015년 4월 13일 거래가 135,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 111,300,000원입니다.

등기만 보면 2010년과 2012년에 설정됐던 근저당권은 각각 2012년과 2017년에 말소됐고, 2022년 국세 압류도 2023년에 해제됐습니다. 따라서 등기상 말소기준은 2024년 5월 28일 강제경매개시결정으로 읽힙니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 사람이 12명이라는 점입니다. 이들의 보증금·임차 부분·계약 관계가 확인되지 않아 권리분석의 중심은 등기부가 아니라 임차관계 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계가 남는다

2010년 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 2012년 8월 9일 말소됐고, 2012년 국민은행 근저당권도 2017년 4월 13일 말소됐습니다. 2022년 경기광주세무서의 압류 역시 2023년 6월 27일 해제됐습니다. 이에 따라 2024년 5월 28일 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 승계는 별개의 문제입니다. 조사된 12명은 모두 말소기준일보다 앞서 전입했습니다. 보증금과 계약 관계가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 신고자 12명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 개인 점유·임차 신고자는 12명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 임요한·염동화·강은숙·백운경·최하준 5명입니다. 나머지 7명은 배당요구가 확인되지 않습니다.

최하준의 보증금은 0원으로 기재돼 있으나, 동시에 보증금 확인이 필요한 것으로 조사돼 실제 임대차계약서와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다. 전입자 수가 곧 독립된 임대차계약 수를 뜻하는 것은 아니므로 동일 세대원·중복 점유 여부도 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 73.2% 할인처럼 보이지만 실질취득은 미상

동심그린타운 112동은 9세대 규모이며, 확인 가능한 동일 면적 거래는 2023년 7월 1층 152,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 111,300,000원은 이 거래가의 73.2%입니다. 감정가 159,000,000원은 해당 거래가보다 7,000,000원 높습니다.

거래 표본이 1건뿐이고 거래일도 2023년 7월이므로 현재 가치를 단정할 근거로는 제한적입니다. 무엇보다 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 미배당 보증금 합계가 40,700,000원을 넘으면 실질취득가는 152,000,000원을 초과합니다. 따라서 보증금 확인 없이 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션에는 집행비용과 등기상 채권만 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제·임차보증금은 확정 반영되지 않았습니다. 특히 서울경기양돈축산업협동조합과 국민은행 근저당권은 등기상 각각 2012.08.09, 2017.04.13 말소 기록이 있으므로 실제 배당권자 여부는 배당요구서·채권계산서 및 등기 원본으로 재확인해야 합니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰이 인수 위험을 없애지는 않는다

낙찰가가 77,910,000원이나 54,537,000원으로 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 오히려 배당재원이 줄어 임차인의 미배당 보증금이 증가할 수 있으므로, 유찰 횟수보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 서측 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지 지표. 지목은 대, 공시지가는 839,100원/㎡이며 지형은 평지로 조사됐습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 건물명·동 표시와 현황 명칭은 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건뿐이어서 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 12명의 계약 관계 확인. 주민등록 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 임대차계약서를 대조해 실제 임차인·세대원·중복 전입을 구분해야 합니다.
• 보증금 전액 확인. 각 임차인의 보증금, 임차 부분, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인한 뒤 미배당액을 계산해야 합니다.
• 배당요구가 확인되지 않은 7명. 배당요구를 하지 않은 대항력 임차인이 존재할 경우 보증금 승계 위험이 직접 남을 수 있습니다.
• 최하준 자료 대조. 보증금 0원 기재, 2020.06.05 확정일자, 2022.06.29 전입일, 2024.06.13 배당요구 내용을 원본 계약서와 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 140,000,000원 가압류가 어떤 임대차보증금 또는 채권관계와 연결되는지 확인해야 합니다.
• 말소된 근저당의 배당 반영 확인. 2012년과 2017년 말소 기록이 있는 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구서로 확인해야 합니다.
• 부동산 표시 대조. 등기상 건물명·동 표시가 없는 점을 감안해 현장 112동 201호와 등기·건축물대장의 전유부분이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 절차 진행 확인. 2024.05.30 채권자와 채무자 겸 소유자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 사건 진행 상태와 매각 결과를 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
• 입찰가 산정. 최저가가 아니라 ‘입찰가 + 예상 인수 보증금 + 명도비용’을 합한 실질취득가를 152,000,000원 거래 사례와 비교해야 합니다.

맺으며 — “73.2% 할인”이 아니라 “취득원가 미확정”

표면적으로는 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰돼 111,300,000원까지 내려왔고, 확인 가능한 거래가 152,000,000원의 73.2%라서 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 보증금 미상 점유·임차 신고자 12명이 모두 말소기준일 전에 전입해 있습니다. 배당요구가 확인되는 사람도 5명뿐이며, 보증금과 계약 관계가 확인되지 않은 이상 매수인 인수액은 0원이 아니라 미상입니다.

등기부상 오래된 근저당권과 압류는 말소됐고 이후 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계를 해결하지 못하면 권리상 안전하다고 평가할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 가격 판단 보류, 권리분석 고위험. 12명의 임대차계약과 보증금 전액이 확인되기 전에는 입찰가를 산정할 수 없는 사건입니다.