매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조와 인수 0원은 장점이나 대지권·점유 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 임차 보증금 미상과 대지권 미등기 확인 요소가 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수금액은 0원으로 분석되는 안전형 구조입니다. 다만 보증금 미상 점유자 확인과 대지권 관련 매각물건명세서 내용을 반드시 확인해야 하며, 최저가는 감정가 대비 약 70%까지 내려온 상태입니다.
감정가 / 최저가
593,000,000원
최저 415,100,000원
낙찰 기준 금액
415,100,000원
1회 유찰 후
매수인 인수
0원
매각 소멸 권리
핵심지표
B등급
권리 안전·확인사항 존재
인천지방법원 2025타경34141. 경기도 김포시 고촌읍 태리 캐슬앤파밀리에시티1단지 121동 1305호 아파트입니다. 감정가는 5억9300만원, 현재 최저매각가는 4억1510만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다.
권리관계의 핵심은 2021년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며 이후 설정된 SBI저축은행 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김영규는 보증금이 확인되지 않아 금전 위험보다 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34141
소재지
경기도 김포시 고촌읍 태리로 236 캐슬앤파밀리에시티1단지 제121동 제13층 제1305호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
김중희
감정가 / 최저가
593,000,000원 / 415,100,000원
신청채권
498,857,217원
매각기일
2026.07.14
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다
말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 SBI저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 김영규는 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상으로 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
② 배당 구조 — 후순위 채권 미배당
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,551,000원
국민은행 근저당
546,700,000원
408,549,000원
SBI저축은행 근저당
148,800,000원
0원
SBI저축은행 근저당
50,400,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (4.151억 가정)
회차별 가격 변화
감정가 대비 1회 유찰 후 4.151억원으로 하락.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인이 부담하는 인수금액은 0원으로 분석됩니다.
⚠️ 확인 필요 대지권 미등기 상태로 감정평가 되었으며 향후 적정 대지지분 정리를 전제로 진행된 물건입니다. 관련 서류 확인이 필요합니다.
③ 임차 및 점유 분석
점유자
대항력
우선변제
승계
김영규
없음
확인 필요
해당 없음
전입일은 2024.07.19로 말소기준권리 이후이며, 보증금 정보는 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으나 실제 점유 관계와 보증금 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
권리 확인. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각 소멸 예정입니다.
점유 확인. 임차인의 보증금 미상 부분은 현장 확인이 필요합니다.
대지권 확인. 대지권 미등기 관련 매각물건명세서 내용을 확인해야 합니다.
가격 판단. 1회 유찰로 감정가 대비 약 70% 가격까지 내려와 가격 접근성이 개선되었습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 절차가 승부
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 대지권 미등기, 임대관계 미상, 보증금 미상이라는 확인 요소가 존재합니다. 최저매각가는 415,100,000원으로 감정가 대비 낮아졌지만, 실제 입찰 전 점유와 토지권리 관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
사건 개요
소재지
경기도 김포시 고촌읍 태리 김포신곡6지구에이1블럭 캐슬앤파밀리에시티1단지 121동 13층 1305호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경34141
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-14 10:00
·별관122호 법정
물건
캐슬앤파밀리에시티1단지 121동 13층 1305호
철근콘크리트구조 84.9582㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
