말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 임차인 보증금 미상 및 채권 미배당 구조 확인 필요로 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·압류·다수 금융권 권리가 얽힌 물건이지만, 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 최규철은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없으며, 보증금은 미상으로 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
1,250,000,000원 / 875,000,000원
2회 유찰(70%)
실질취득 기준
875,000,000원
현 회차 매각가
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
핵심지표
B등급
권리안전·가격검토형
수원지방법원 2024타경63835. 성남시 분당구 대장동 판교퍼스트힐푸르지오2단지 205동 1103호 아파트입니다. 전용면적 등 상세 면적은 제공 자료상 확인되지 않지만, 공동주택 아파트로 평가된 물건입니다. 2021년 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 875,000,000원입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 채권총액 대비 배당 부족이 발생하는 구조이므로 배당 관계와 점유 관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경63835
소재지
경기도 성남시 분당구 판교대장로7길 57, 205동 11층1103호
물건종류
아파트 · 공동주택
소유자
강희창, 임정연
감정가 / 최저가
1,250,000,000원 / 875,000,000원
신청채권자 / 청구액
오케이에프앤아이대부 주식회사 / 75,464,101원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권(2021.08.12)입니다. 을구 3번 유안타저축은행 근저당권, 을구 5번 미라클핀테크 근저당권, 갑구 압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
확정일자
대항력
인수 위험
최규철
2023.04.03
2023.02.03
없음
0원
⚠️ 점유 확인 필요 전입신고가 말소기준권리(2021.08.12) 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상으로 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 875,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
11,150,000원
중소기업은행 근저당
696,000,000원
696,000,000원
유안타저축은행 근저당
540,000,000원
167,850,000원
미라클핀테크 근저당
84,500,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
현재 875,000,000원(감정가 70%) · 추가 유찰 시 가격 하락
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인이 별도로 부담하는 인수금액은 없습니다.
⛔ 주의 포인트 채권총액 1,320,500,000원 대비 현재 매각가는 부족합니다. 유찰로 가격은 낮아졌지만 금융권 채권 미배당이 발생하는 구조이므로 배당·점유 확인이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 판교대장중학교 북측 근거리 위치로 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장 등 대중교통 시설이 있습니다.
환경. 사용승인일 2021.05.31의 비교적 신축 아파트이며 기본적인 주거 설비가 갖춰져 있습니다.
규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 소멸 대상입니다.
임차인 확인. 최규철 전입은 후순위로 대항력은 없으나 보증금 미상 부분은 원본 확인이 필요합니다.
배당 확인. 유안타저축은행 이후 채권은 미배당 가능성이 있으므로 배당표 확인이 필요합니다.
가격 판단. 현재 875,000,000원은 감정가 대비 70% 수준으로 2회 유찰 후 가격입니다.
맺으며 — “인수 위험은 없지만 권리 구조는 확인형”
이 물건은 후순위 권리가 많아 등기부만 보면 복잡하지만, 핵심은 명확합니다. 2021년 중소기업은행 근저당권이 기준이 되고 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 위험은 없습니다. 다만 채권 미배당 구조와 보증금 미상 점유 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 권리는 안전형, 검토 포인트는 배당과 점유입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 성남시 분당구 판교대장로7길 57, 205동 11층1103호 (대장동,판교퍼스트힐푸르지오2단지)
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2024타경63835
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-13 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
판교퍼스트힐푸르지오2단지 205동 11층1103호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 성남시 분당구 판교대장로7길 57, 205동 11층1103호 (대장동,판교퍼스트힐푸르지오2단지)
2024-08-24 15:55
