인천지방법원 2025타경34211 사건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 SK다정애 402호 다세대입니다. 등기상 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 김순규 임차인은 2020년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 부담하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준권리는 2024년 12월 26일 부천시 압류로 판단됩니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김순규의 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정된 대항력 있는 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차보증금 323,520,000원 중 현재 회차 배당 예상액은 235,248,400원입니다. 부족분 88,271,600원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

최근 거래 대비 최저가도 106.4% 수준이며, 인수액을 반영하면 실질취득가는 최근 거래보다 크게 높습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 사례입니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 약대초등학교 북측 인근, 단독주택·공동주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. SK다정애는 8세대 규모이며 최근 거래 표본은 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차권 인수 여부를 반드시 반영해야 합니다.
• 최저가 239,400,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 부족분 88,271,600원은 낙찰 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
• 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기로 인해 매수인이 부담할 수 있는 금액이 존재합니다. 권리상 핵심 위험은 임차보증금 인수이며, 실질취득가 기준으로 보면 최근 거래 수준을 크게 초과합니다. 가격 메리트보다 인수 위험 관리가 우선인 물건입니다.