부동산강제경매

한 줄 평 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조라 권리상 인수 위험은 없습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 김포 하성면 농촌지역의 미입주 단독주택 8개동 일괄 물건입니다. 가격보다 실제 수요와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.

감정가

4,313,356,480원

토지+건물 일괄

최저가

3,019,350,000원

1회 유찰·감정가 70%

실질취득

3,019,350,000원

인수액 0원

핵심지표

환금성 확인

미입주 8개동

인천지방법원 2025타경34223. 김포시 하성면 양택리 236-31 일대의 토지 및 건물 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 정성학이며, 을구 1순위 근저당권자인 광남새마을금고가 존재합니다. 말소기준권리는 2024년 12월 2일 설정된 근저당권이고, 이후 강제경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 감정평가상 이용상태는 단독주택 8개동이 건축되어 있으나 미입주 상태로 보이며, 농촌지역 입지와 제한사항을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34223
소재지	경기도 김포시 하성면 양택리 236-31
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 단독주택 8개동 건축, 미입주 상태
등기 소유자	정성학 (단독소유)
감정가 / 최저가	4,313,356,480원 / 3,019,350,000원
신청채권자 / 청구	김수정 / 300,000,000원
매각기일	2026.07.14

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

말소기준권리는 2024.12.02 광남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,833,200,000원이며, 이후 설정된 강제경매개시결정과 김포시 압류는 낙찰 후 소멸 예정입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계하는 임대차 보증금 위험은 없습니다.

② 현황 분석 — 가격보다 환금성이 중요

위치 및 주위환경	김포시 하성면 마조리 소재 금성초등학교 남측 인근. 소규모공장·농가주택·농경지가 혼재된 농촌지대.
교통상황	김포시 중심지역으로부터 원거리이며 시내버스정류장도 원거리로 대중교통 불편.
건물현황	철근콘크리트구조 2층 단독주택 8개동. 사용승인되었으나 미입주 상태로 보임.
토지	계획관리지역, 토지면적 540㎡, 지목 대.

⚠️ 환금성 체크 아파트처럼 동일 비교 가능한 거래시장이 형성된 물건이 아닙니다. 전원주택 8개동 일괄매각 구조로 실제 매수층이 제한될 수 있으며, 미입주 상태 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 3,019,350,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	32,593,500원
1. 근저당 · 광남새마을금고	2,833,200,000원	2,833,200,000원
2. 강제경매개시결정 · 김수정	300,000,000원	153,556,500원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

최저매각가 기준으로 광남새마을금고는 전액 배당되고, 신청채권자인 김수정 채권은 일부 미배당이 발생합니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

유찰 시 가격은 낮아지지만 신청채권 미배당 규모가 확대되는 구조입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸 예정이며, 임차인 인수 위험도 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.

⛔ 투자 관점 핵심 위험은 권리가 아니라 상품성입니다. 농촌지역·대중교통 불편·미입주 단독주택 8개동이라는 특성상 매각 후 재판매와 활용계획을 반드시 검토해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

현장 확인. 미입주 단독주택 8개동의 실제 상태와 관리 상태를 확인해야 합니다.
활용계획. 단순 주거 목적뿐 아니라 일괄 개발·임대 가능성 등 현실적인 운영 계획 검토가 필요합니다.
입지 확인. 하성면 농촌지역으로 대중교통 접근성이 불편하므로 수요층을 확인해야 합니다.
권리 확인. 낙찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 쉬운 매각은 다르다”

이 물건은 권리관계만 보면 깔끔합니다. 근저당이 기준이 되고 이후 권리는 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 그러나 법원경매에서 좋은 물건은 권리만 깨끗한 물건이 아니라 가격과 수요가 함께 맞는 물건입니다. 미입주 전원주택 8개동 일괄매각이라는 특성상 낙찰 후 활용과 환금 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	-
2	2026-07-14	대기	30억 1,935만원

부동산강제경매

권리는 단순하지만, 미입주 전원주택단지의 환금성이 변수다 — 김포 하성면 양택리 236-31

물건 개요

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

② 현황 분석 — 가격보다 환금성이 중요

③ 예상배당표 (최저매각가 3,019,350,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리와 쉬운 매각은 다르다”

사건 개요

물건 전체 내역 (14)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (37장)

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