말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 임차인 2명의 보증금 미상 점유와 복잡한 가압류 구조로 확인 필요성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 인수액은 0원입니다. 다만 오피스텔 특성상 점유자가 존재하며 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않은 상태라 명도와 점유관계 확인이 핵심입니다.
감정가
236,000,000원
최저가 70%
최저매각가
165,200,000원
1회 유찰
실질취득 기준
165,200,000원
인수 0원
핵심지표
B 62점
권리·점유 확인형
인천지방법원 2025타경34292. 경기도 부천시 원미구 중동 루미아트 5층 513호 오피스텔입니다. 감정가는 2.36억원이며 현재 최저매각가는 1.652억원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 핵심 말소기준은 2022년 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 발생한 경기신용보증재단, 롯데카드, 농협은행, 기업은행 등의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34292
소재지
경기도 부천시 원미구 중동 1125-1 루미아트 5층 513호
물건종류 / 이용
오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자
이소연
감정가 / 최저가
236,000,000원 / 165,200,000원
신청채권자 / 청구액
현대캐피탈주식회사 / 106,033,716원
매각기일
2026.07.14
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.12.09 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 2025년 발생한 다수 가압류와 2025.08.25 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금 확인 필요
임차인
전입일
대항력
보증금
비고
양정인
2022.12.09
없음
미상
전입신고가 말소기준권리 이후 · 매각물건명세서 보완 필요
김준형
2023.04.21
없음
미상
전입신고가 말소기준권리 이후 · 매각물건명세서 보완 필요
⚠️ 점유 리스크 임차인 2명 모두 전입일 기준으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 실제 점유관계와 관리비·명도 협의 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,112,800원
현대캐피탈 근저당
193,700,000원
162,087,200원
경기신용보증재단 가압류
28,408,179원
0원
롯데카드 가압류
37,547,518원
0원
기타 후순위 가압류
189,155,784원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저매각가
1회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 70% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 오피스텔 점유자가 확인되고 임차인 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 보증금 자료 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부천시 원미구 중동 소재, 상업시설·업무시설·병원·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 지하철7호선 신중동역이 위치합니다.
용도. 오피스텔 이용 상태이며 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.
건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 양정인·김준형 보증금 미상 부분 확인 필요.
권리 확인. 현대캐피탈 근저당 이후 가압류는 소멸 대상입니다.
가격 판단. 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 하락한 가격입니다.
명도 확인. 오피스텔 점유 상태에 따른 인도 절차 검토 필요.
맺으며 — “권리는 정리, 점유는 확인”
이 물건은 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 정리되는 안전형입니다. 다만 오피스텔 특성상 점유자가 있고 임차인 보증금이 확인되지 않은 부분은 남아 있습니다. 인수금액은 0원이지만, 점유와 명도 확인이 입찰 전 핵심입니다.
사건 개요
소재지
경기도 부천시 원미구 중동 1125-1 루미아트 5층513호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경34292
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-14 10:00
·별관122호 법정
물건
루미아트 5층513호
철근콘크리트조 / 73.5㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 부천시 원미구 중동 1125-1 루미아트 5층513호
2025-09-30 16:52
현장에서 만난 임차인 양정인의 지인 김문호를 면담 후 안내문 교부함. 자기는 잠시 거주중이고 임대차 관계에 대해서는 모른다고 함.
덧붙인 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 양정인 세대가 등재되어 있고 그의 동거인으로 김준형이 등재되어 있으므로, 위 사람들을 그 등본에 의해 일응 임차인으로 각 기재함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
