부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경34308 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트조 41.85㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

216,440,000원 2억 1,644만 감정가 265,000,000원

감정가의 81% 2026-07-14 낙찰

최저매각가 185,500,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

07-14 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,855만원

최저가의 10% · 18,550,000원

실거래 대비

▼ 28.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.02억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 핵심은 대항력 임차인 보증금 확인입니다. 최저가는 시세 대비 낮지만 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

가격 최저가 185,500,000원 = 최근 12개월 평균 274,291,666원의 67.6%
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 18,550,000원 · 예상 인수액은 임차보증금 확인 전 유보
리스크 2018.05.24 전입 임차인 대항력 있음·보증금 미상으로 명세서 확인 필요

한 줄 평 최근 12개월 실거래 평균 274,291,666원 대비 최저가는 67.6% 수준으로 가격 여유는 있습니다. 다만 2018.05.24 전입한 대항력 있는 임차인 황아란이 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전 보증금 규모 확인이 이 물건의 핵심입니다.

감정가 / 최저가

265,000,000원

최저 185,500,000원

최근 12개월 평균

274,291,666원

동일평형 12건

최저가 ÷ 시세

67.6%

최근 평균 대비

인수 위험

확인 필요

대항력 임차인 존재

인천지방법원 2025타경34308. 경기도 부천시 원미구 중동 한라마을 114동 305호 아파트입니다. 소유자는 이명옥 씨이며, 말소기준권리는 2022.10.21 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 후순위 임의경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 앞선 임차인의 대항력이 확인되어 일반적인 무인수 물건과는 다르게 접근해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34308 (임의경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 중동 1028 한라마을 제114동 제3층 제305호
물건종류 / 이용	아파트 · 한라마을(주공2) · 41.85㎡
소유자	이명옥
감정가 / 최저가	265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사에스비아이저축은행 / 152,293,374원
매각기일	2026.07.14

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인이 핵심

⚠️ 대항력 임차인 확인 임차인 황아란은 2018.05.24 전입으로 확인되어 2022.10.21 말소기준 근저당보다 빠른 순위입니다. 보증금이 확인되지 않아 대항력에 따른 인수금액은 확정할 수 없습니다. 낙찰가는 내려가도 인수 보증금이 발생하면 실질취득가가 달라질 수 있으므로 반드시 매각물건명세서와 관련 자료를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
황아란	2018.05.24	미상	有	확인 필요	해당 없음

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 권리비용 확인 필요

동일 면적 41.85㎡ 기준 최근 거래는 249,000,000원~307,000,000원이며 최근 12개월 평균은 274,291,666원입니다. 최저매각가 185,500,000원은 최근 평균 대비 67.6%입니다.

거래월	층	거래가
2026.08	6	275,000,000원
2026.08	15	307,000,000원
2026.07	10	279,500,000원
2026.07	5	295,000,000원
최근 12개월	12건	274,291,666원

✅ 가격 관점 최저매각가는 최근 12개월 평균과 최신 거래가보다 낮아 단순 가격 비교에서는 할인 구간입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 경우 실질취득가가 상승할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,397,000원
을구 14번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행	180,000,000원	180,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	2,103,000원

매각대금 배분

감정가·실질취득 vs 실거래

최저가는 시세 대비 낮지만 대항력 임차인 보증금 확인 전 실질취득 판단은 유보됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 황아란의 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
실질취득가 계산. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당되면 인수금액을 포함해 판단해야 합니다.
권리 소멸 확인. 2022.10.21 SBI저축은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
시세 기준. 최근 12개월 평균 274,291,666원과 최신 거래 275,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격은 좋지만, 임차인이 승부처”

이 물건은 최근 거래 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하기 때문에 단순히 1.85억 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 권리는 정리 가능한 구조지만, 입찰 전 임차인 인수 여부를 확정하는 것이 가장 중요한 물건입니다.

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 보증금이 변수 — 부천 한라마을 305호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 권리비용 확인 필요

④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만, 임차인이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	2억 6,500만원
2	2026-07-14	대기	1억 8,550만원