수원지방법원 2024타경70321. 경기도 광주시 초월읍 도평리 151-1을 중심으로 한 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로, 1·2층은 근린생활시설이며 현황 공실, 3층은 주택으로 사용되고 있습니다. 현재 소유자는 위영오 지분 3분의 1, 하순자 지분 3분의 2입니다.
등기부만 보면 기준점은 분명합니다. 2023.04.17 설정된 광주성남하남산림조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 주식회사정목대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 김병수·이원주·원정식·우송씨앤씨 주식회사는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 이 보고서에서는 모두 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 151-1 · 경기도 광주시 초월읍 도평길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 현황 공실 · 3층 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1988.08.06 |
| 소유자 | 위영오 지분 3분의 1 · 하순자 지분 3분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 2,116,179,560원 / 1,481,326,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 정목대부 / 172,963,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 주요 토지 | 도평리 151-1 · 494.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 901,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 점유’ 확인이 먼저다
말소기준권리 이후의 등기상 담보권 자체는 비교적 정리가 명확합니다. 그러나 매각물건명세서·현황조사에는 다수의 점유·임차 관계가 나타납니다. 특히 김병수(2021.12.08), 이원주(2021.07.22), 원정식(2023.02.01), 우송씨앤씨 주식회사(2015.10.08)는 모두 2023.04.17보다 앞선 날짜입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당 후 미회수 보증금의 매수인 인수 여부와 금액은 현재 확정할 수 없습니다.
| 점유·임차 관계 | 전입·점유일 | 사용 / 부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병수 | 2021.12.08 | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이원주 | 2021.07.22 | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재성 | 2024.02.15 | 주거 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원정식 | 2023.02.01 | 주거 · 배당요구 2024.12.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 우송씨앤씨 주식회사 | 2015.10.08 | 3층 301호-302호 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| KAUNG KHANT HAN | 2024.02.17 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MIN SET NAING | 2024.01.17 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진영 | 미상 | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
현재 회차의 최저매각가는 1,481,326,000원으로 감정가 2,116,179,560원의 70%입니다. 그러나 비교할 최신 실거래 근거가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 가격 가점은 금지해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,481,326,000원 | 200,887,260원 | 24,112,740원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,036,928,199원 | 640,841,083원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 725,849,739원 | 948,808,758원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,481,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,213,260원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 광주성남하남산림조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사정목대부 | 225,000,000원 | 24,112,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 1,665,000,000원 중 1,464,112,740원이 배당되고 200,887,260원이 미배당되는 계산입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인수액 판단과는 분리해 봐야 합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주요 위치. 기호(1),(2)는 광주도평초등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·근린생활시설·농지가 소재합니다.
- 교통. 기호(1),(2)는 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 별도 토지 환경. 기호(3)-(5)는 광주시 초월읍 대쌍령리 엘티혁신학교 북동측 인근으로, 단독주택·학교·임야·농지가 있고 버스정류장 거리 등을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1·2층은 근린생활시설이지만 현황 공실이고, 3층은 주택으로 사용 중입니다. 3층 주택은 301호부터 308호까지의 점유관계 확인이 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 사용승인일은 1988.08.06이며, 위생·급배수설비와 3층 가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 도평리 151-1 토지는 계획관리지역이며 494.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 소로한면 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리계획구역 등이 표시돼 있습니다.
- 농지 현황. 3번 토지는 지목이 답이지만 현황은 자연림 및 일부 묵전이고, 건물 인접 주차장 또는 부속토지로 이용되고 있습니다. 정확한 면적과 인접토지 경계는 별도 측량 확인이 필요합니다.
- 현황 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 1층 창고 25.08㎡와 변소 3.96㎡가 현황 멸실된 것으로 적혀 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 김병수·이원주·원정식·우송씨앤씨 주식회사의 보증금·확정일자·현재 점유 유지 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 박진영 관계 재확인. 50,000,000원 임차권등기는 2025.09.15 말소됐지만 현재 매각물건명세서에 박진영이 다시 표시돼 있으므로 현재 계약·점유·보증금 상태를 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 3번 농지에 필요한 증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 있으므로 입찰 전 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 LPG가스공급설비 등은 건물 평가에 포함돼 있으므로 매각대상과 평가 포함 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 경계·면적 확인. 농지 및 인접토지의 정확한 면적·경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다는 기재가 있습니다.
- 공실과 주거 부분 분리 검토. 1·2층 근린생활시설은 현황 공실, 3층은 주택이므로 임대수익·명도·점유관계를 층별로 나눠 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가 70%지만 최신 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 인수액 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 말소구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2023.04.17 광주성남하남산림조합 근저당 이후의 담보권은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 그 앞선 점유·임차 관계입니다. 최소 4건의 선순위 전입·점유 정황이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 최저가 1,481,326,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
게다가 일괄매각 대상 중 농지는 농지취득자격증명 제출 조건이 있고, 현황과 공부의 일부 차이, 경계·면적 확인 필요, 1·2층 근린생활시설 공실과 3층 주택 점유가 함께 존재합니다. 최신 실거래 비교값도 없으므로 가격 메리트까지 확인되지 않은 상태입니다. 결론은 “등기 말소는 비교적 명확하지만, 선순위 점유와 농지 조건이 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
