인천지방법원 2025타경34345. 부천시 소사구 괴안동 건영그린빌 3층 302호, 다세대 물건입니다. 전용면적은 44.22㎡이고 건영그린빌은 2003.05.06 준공, 총 8세대입니다. 소유자 이평화는 2021.11.01 매매를 원인으로 2021.11.02 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 뒤에도 남는 임차보증금입니다. 임차인 임영욱은 2022.03.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.04, 보증금은 165,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.03.25 등기됐고, 말소기준권리인 한국캐피탈 가압류의 2024.03.27보다 앞섭니다. 따라서 데이터상 대항력이 있고 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 158-21 건영그린빌 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 부광로35번길 30 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 44.22㎡ |
| 소유자 | 이평화 · 2021.11.01 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 185,780,738원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 169.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,155,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 등기상 말소기준은 2024.03.27 한국캐피탈 주식회사 가압류 50,390,605원입니다. 그보다 앞선 2024.03.25 임영욱의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 반대로 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임영욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.03.14 | 2022.03.04 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 81,193,500원 |
임영욱은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 2024.03.25 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저매각가 85,750,000원에서는 집행비용 1,943,500원을 제외한 83,806,500원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 165,000,000원에서 남는 81,193,500원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 비교 — 49% 낙찰가가 아니라 166,943,500원을 봐야 한다
건영그린빌 전용 44.22㎡의 확인된 실거래는 2021.11, 3층, 165,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 모두 165,000,000원으로 집계돼 있습니다. 표면상 최저가 85,750,000원은 이 기준의 52.0%지만, 이 사건은 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로 최저가 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 매각가 68,600,000원에 인수 98,034,800원, 5회 유찰 시 매각가 54,880,000원에 인수 111,507,840원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어, 총 실질취득은 임차보증금 165,000,000원 부근에 집행비용이 더해지는 수준에서 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 85,750,000원 | 81,193,500원 | 166,943,500원 |
| 4회 유찰 시 | 68,600,000원 | 98,034,800원 | 166,634,800원 |
| 5회 유찰 시 | 54,880,000원 | 111,507,840원 | 166,387,840원 |
④ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 1. 임차인 임영욱 보증금 | 165,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,390,605원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 185,780,738원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 소진됩니다. 한국캐피탈과 한국주택금융공사는 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 임차보증금 부족분 81,193,500원은 데이터상 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 건영그린빌은 총 8세대, 2003.05.06 준공의 소규모 다세대입니다.
- 거래표본. 전용 44.22㎡ 확인 실거래는 2021.11의 165,000,000원 1건입니다. 거래표본이 1건이라 시세 판단 폭이 좁습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 3.0회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
- 토지여건. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방, 세로한면(가) 도로접면이며 소로3류에 접합니다.
- 용도지역지구. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 85,750,000원만 보지 말고 인수액 81,193,500원을 더한 166,943,500원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 후 미회수액 확인. 현재 계산상 임차인 배당은 83,806,500원, 미회수 보증금은 81,193,500원입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 165,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “선순위 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 175,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 85,750,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 165,000,000원이고, 현재 배당으로 회수되지 않는 81,193,500원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 현재 실질취득은 166,943,500원으로 올라갑니다.
확인된 최신 실거래도 165,000,000원입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 커져 총 부담은 비슷하게 유지됩니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 제한적인 거래표본까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만, 현재 자료만으로는 가격 메리트가 확인되지 않는 고위험 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
