인천지방법원 2025타경34376. 경기도 김포시 월곶면 개곡리 463-3의 공장·토지 사건입니다. 등기상 소유자는 최옥기이며, 현 말소기준권리는 2016.11.11. 김포축산업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 이후 설정된 김포축산업협동조합의 72,000,000원 근저당, 김포시의 12,017,310원 근저당, 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 예상배당표상 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인에 따른 인수금은 계산되지 않더라도, 실제 점유·임대 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 가격 또한 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34376 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 개곡리 463-3 · 경기도 김포시 월곶면 애기봉로456번길 161-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 일반공장 · 공장용지 |
| 토지면적 | 1,651.0㎡ |
| 소유자 | 최옥기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,450,075,000원 / 497,376,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 584,792,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.11.11. 을구 5번 김포축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고 공동담보로 개곡리 463-3 토지, 가동 건물, 개곡리 463-7 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2016-524호가 기재되어 있습니다. 이후의 72,000,000원 근저당, 12,017,310원 근저당, 30,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2026.01.28.에는 을구 5번과 9번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별개의 신규 선순위 권리가 추가된 형태는 아닙니다. 예상배당 결과에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 497,376,000원으로, 3회 유찰 후 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 동일·유사 공장에 대한 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 대상은 일반 주거용 집합건물이 아니라 공장용지와 일반공장입니다. 토지 이용상황은 공업용이고, 목록3 건물은 현장조사 당시 일부가 멸실된 상태입니다. 여기에 일괄매각, 기계및기구 포함, 제시외 건물 포함 조건이 겹쳐 있으므로 실제 가치를 판단하려면 토지·건물·기계의 현황과 매각 범위를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,373,760원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김포축산업협동조합 | 650,000,000원 | 490,002,240원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 김포축산업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 김포시 | 12,017,310원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 미배당액은 274,015,070원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 월곶면 개곡리 소재 개곡초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 소규모 공업시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용편익은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용·구조. 공부상 일반공장으로, 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 외벽은 판넬 마감, 창호는 샷시창호이며 목록3에는 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 현황. 목록3 건물은 현장조사 당시 일부가 멸실된 상태입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,651.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 339,800원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역· 군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역· 토지거래계약에관한허가구역에 관한 기재가 있습니다.
- 환금성. 공장용지와 일반공장으로 이용되고 있고 3회 유찰된 상태이며, 일부 멸실과 일괄매각·기계 포함 조건까지 있어 일반적인 주거용 부동산보다 현황 확인의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일부 멸실 확인. 목록3 건물 일부가 멸실된 상태이므로 실제 잔존 범위와 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구와 제시외 건물이 포함됩니다. 반면 목록1 지상의 컨테이너는 이동이 용이하여 감정 및 매각에서 제외됩니다.
- 경계·면적 확인. 각 부동산의 정확한 위치·경계·면적은 측량 등 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 예상 인수액 0원과 별도로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 497,376,000원, 감정가 대비 34.3%이지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 마십시오.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 348,163,200원, 5회 유찰 시 243,714,239원이며 채권 미배당액은 각각 421,528,395원, 524,515,070원으로 커집니다.
- 배당 한계. 현재 회차 채권자 총 청구액은 764,017,310원, 예상 배당액은 490,002,240원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기·배당 구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.11. 김포축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난점은 권리보다 공장 자체의 현황과 가격에 있습니다.
감정가 1,450,075,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 497,376,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 실거래 비교 없이 “34.3%니까 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 더구나 일괄매각, 기계및기구·제시외 건물 포함, 목록3 일부 멸실, 컨테이너 제외, 경계·면적 별도 확인, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 겹쳐 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현황은 반드시 확인. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 금액으로 실제 어떤 토지·건물·기계를 취득하는지 정확히 확인하는 데 있습니다.
