인천지방법원 2025타경34398. 부천 상동 다승프라자 6층 601호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태를 보면 6층 전체 호수의 운동시설(볼링장)로 조사됐습니다. 현재 볼링장 및 필라테스 영업은 중단된 상태입니다. 소유자는 주식회사팀브래그이며, 2022.08.02 매매를 원인으로 6,800,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다.
권리의 기준점은 2023.03.29 설정된 광명새마을금고 근저당권 5,700,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단·국·부천시·파주시 압류, 김주한의 소유권이전청구권가등기, 조은저축은행· 엠캐피탈·조철현·다승프자라관리단의 가압류 및 현 경매개시결정은 자료상 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸 표시돼 있습니다. 다만 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 종류 확인 필요로 지적돼 있어 원등기 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 538-7 다승프라자 6층 601호 · 길주로 125 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 6층 전체 호수 · 집합건축물대장상 운동시설(볼링장) · 볼링장 및 필라테스 영업 중단 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 9층 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 주식회사팀브래그 · 2022.08.02 매매 · 거래가액 6,800,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 6,550,000,000원 / 3,209,500,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 청구액 | 5,834,201,922원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 확인 포인트는 남는다
현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.03.29 광명새마을금고 근저당입니다. 그 이전의 2020년·2022년 부천시 압류는 각각 해제·말소 등기가 존재하고, 2022.08.12 설정됐던 부평중앙새마을금고 근저당 4,920,000,000원도 2023.03.29 해지됐습니다. 따라서 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 보증금 6억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조철현 | 2023.12.01 | 600,000,000원 | 25,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조철현의 전입일은 2023.12.01로, 말소기준권리인 2023.03.29 근저당보다 늦습니다. 제공된 판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다. 따라서 보증금 600,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,209,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,495,000원 |
| 2. 근저당 · 광명새마을금고 | 5,700,000,000원 | 3,175,005,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사조은저축은행 | 51,121,321원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 59,526,595원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조철현 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 다승프자라관리단 | 135,963,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,146,611,716원 중 예상 배당은 3,175,005,000원이며, 미배당은 2,971,606,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가는 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,209,500,000원 | 3,175,005,000원 | 2,971,606,716원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,246,650,000원 | 2,221,783,500원 | 3,924,828,216원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,572,655,000원 | 1,554,528,450원 | 4,592,083,266원 | 0원 |
핵심은 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금이나 선순위 권리를 매수인이 추가로 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 반대로 채권자 측 미배당은 커집니다. 그러나 이 자료에는 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가 3,209,500,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 현장·환금성 — 권리보다 물건 자체가 어렵다
- 이용상태. 6층 전체 호수로서 집합건축물대장상 운동시설(볼링장)이며, 현재 볼링장 및 필라테스 영업이 중단된 상태입니다.
- 전력 상태. 상가건물 관리인에 따르면 한전에서 6층 계량기를 철거했고 6층 전체 전원을 차단한 것으로 조사됐습니다.
- 매각 제외 설비. 볼링 기계장비와 이에 수반되는 레인 등 설비 일체는 리스로 조사돼 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 상동역 북동측 인근으로 근린생활시설과 아파트가 소재하고, 차량 출입이 가능하며 버스정류장과 상동역이 인근에 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상동지구 지구단위계획구역이며, 서측·북측 도로에 접하고 남측은 공공공지를 통해 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 8,575,000원/㎡, 토지면적 2,586.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2023.06.07 김주한 가등기의 성격과 매각물건명세서 기재를 원등기로 확인하세요.
- 임차인 관계 확인. 임차인 조철현과 가압류 채권자 조철현의 동일성·관계, 실제 임대차계약과 점유현황을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 리스 물품 범위 확인. 볼링 기계장비와 레인 등 매각 제외 설비의 정확한 범위와 철거·반환 상태를 확인하세요.
- 전력 복구 확인. 6층 계량기 철거 및 전체 전원 차단 상태와 재사용을 위한 조건을 현장에서 확인하세요.
- 영업중단 상태 확인. 볼링장·필라테스 영업 중단 이후 내부 상태와 실제 사용 가능 범위를 점검하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사용도 거래와 임대수익성을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건의 권리분석만 좁게 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 조철현의 전입도 2023.03.29 말소기준권리보다 늦고, 이후 압류·가압류·가등기는 자료상 매각으로 소멸합니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 6층 전체 운동시설은 영업이 중단됐으며 전원도 차단돼 있습니다. 여기에 볼링 기계장비·레인 등 리스 설비가 매각 제외이고, 가등기 성격·조세채권·임차인과 가압류권자의 관계까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 현장·환금성·가격 검증 난도는 높은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
