인천지방법원 2025타경34398. 경기도 부천시 원미구 상동 다승프라자 6층 601호가 경매에 나왔습니다. 사건의 용도 표기는 대지이나, 등기와 감정평가상 대상은 집합건물의 6층 전체 호수이며 실제 용도는 운동시설(볼링장)입니다. 기존에는 볼링장과 필라테스로 이용됐지만 현재는 영업이 중단된 상태로 조사됐습니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사팀브래그입니다. 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 6,800,000,000원이며, 2023년 3월 29일 광명새마을금고의 채권최고액 5,700,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당이 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후 압류·가압류·가등기와 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다.
표면적으로는 감정가에서 크게 할인된 경매입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않는 만큼, 현재 최저가가 시장보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 특히 영업 중단, 전원 차단, 매각 제외 설비와 관리단 채권 문제까지 함께 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 538-7 다승프라자 6층 601호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 길주로 125 |
| 공부상 형태 | 집합건물 · 9층 건물 중 6층 전체 601호 |
| 용도 | 사건 표시: 대지 / 건축물대장상: 운동시설(볼링장) |
| 이용상태 | 볼링장 및 필라테스 영업 중단 |
| 소유자 | 주식회사팀브래그 |
| 소유권 취득 | 2022.08.12 · 거래가액 6,800,000,000원 |
| 감정가 | 6,550,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,209,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 엠엠지제이십이차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 5,834,201,922원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.29 광명새마을금고 근저당권 · 채권최고액 5,700,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인 사항이 많다
핵심은 2023년 3월 29일 설정된 광명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 5,700,000,000원으로, 현재 경매의 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 가압류, 압류와 가등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상으로 정리돼 있습니다.
특히 2023년 6월 7일 김주한 명의의 소유권이전청구권가등기가 주의 대상입니다. 근저당권보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 매매예약에 기초한 가등기의 정확한 법적 성격을 확인해야 합니다. 담보가등기 여부와 관계 서류를 검토하지 않은 채 단순한 권리라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
2020년과 2022년에 설정됐던 부천시 압류는 각각 말소등기가 확인됩니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 날짜에 설정됐다는 사실만으로 현재 매수인 인수권리라고 판단해서는 안 됩니다. 반면 이후의 국세·지방세 관련 압류는 배당순위와 체납세액 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 관계인 여부는 확인 필요
조사된 임차인은 조철현 1명입니다. 신고된 보증금은 600,000,000원, 월차임은 25,000,000원이며 전입일은 2023.12.01입니다. 말소기준권리인 2023.03.29보다 늦어 조사자료상 대항력은 없는 것으로 판단돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조철현 | 2023.12.01 | 600,000,000원 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 1명 · 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 · 보증기관 승계 없음. 대항력 없음은 조사자료상 판단이며, 상가건물의 실제 인도·사업자등록·계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것이 임차인과의 명도 문제가 전혀 없거나, 점유자가 자발적으로 퇴거한다는 뜻은 아닙니다. 상업시설의 실제 점유관계와 임대차의 성립 여부를 확인하고, 인도 절차에 필요한 비용과 시간을 별도로 고려해야 합니다.
③ 가격 분석 — 2회 유찰과 시장가치는 별개다
현재 최저매각가는 3,209,500,000원입니다. 감정가 6,550,000,000원의 49%로, 이미 2차례 유찰된 가격입니다. 그런데 상업시설은 주거용 아파트처럼 인근 동일 평형 실거래를 직접 비교하기 어렵고, 영업 가능 상태와 설비 구성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
현재 최저가가 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51% 낮아졌다는 사실만으로 저평가 또는 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 2022년 등기상 거래가액 6,800,000,000원 역시 과거 취득가격이지 현재 거래 가능한 시세는 아닙니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,209,500,000원 | 2,971,606,716원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 2,246,650,000원 | 3,924,828,216원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,572,655,000원 | 4,592,083,266원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오를 따른 것입니다. 예상 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 매수인이 그대로 떠안는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,209,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 34,495,000원 |
| 1. 근저당 · 광명새마을금고 | 5,700,000,000원 | 3,175,005,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사조은저축은행 | 51,121,321원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 59,526,595원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조철현 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 다승프자라관리단 | 135,963,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 34,495,000원을 제외한 3,175,005,000원이 광명새마을금고 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류권자에게 돌아가는 배당금은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
전체 집계 채권액 6,146,611,716원 중 예상 채권자 배당금은 3,175,005,000원이고, 미배당은 2,971,606,716원입니다. 신청채권자로 표시된 엠엠지제이십이차유동화전문 유한회사의 청구액은 5,834,201,922원이며, 회차별 추정상 해당 신청채권자 배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 광명새마을금고 근저당채권과 신청채권 사이의 승계·양도 관계 및 실제 배당귀속은 별도 대조가 필요합니다.
이 배당표는 집행비용 추정과 등기상 채권액을 기준으로 작성됐습니다. 당해세, 법정기일에 따른 조세 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.
⑤ 현장 상태 — 볼링장 설비가 핵심 변수
이 물건의 가장 큰 변수는 현장 상태와 매각에서 제외되는 설비입니다. 매각물건명세서에는 상가건물 관리인에 따르면 한전에서 6층 계량기를 철거했고, 6층 전체 전원이 차단됐다는 내용이 기재돼 있습니다.
또한 볼링장에 설치된 볼링 기계장비와 레인 등 관련 설비 일체가 리스인 것으로 조사되어 평가 및 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰자가 건물과 볼링장 운영설비를 모두 확보하는 것으로 판단해서는 안 됩니다.
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트평슬래브지붕 · 9층 건물 중 6층 |
|---|---|
| 기존 용도 | 운동시설(볼링장) · 볼링장 및 필라테스 |
| 영업 상태 | 영업 중단 |
| 전기 상태 | 6층 계량기 철거 및 전체 전원 차단으로 조사 |
| 매각 제외 설비 | 리스 볼링 기계장비 및 레인 등 설비 일체 |
| 주요 설비 | 위생·급배수·승강기·소화전설비 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 위반 사항 표시 없음 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 별도 임차인 조사 확인 필요 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 상동 소재 상동역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 상동역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 도로에 접하고, 남측은 공공공지를 통해 도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 상동지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 중점경관관리구역 등으로 표시돼 있습니다.
- 토지 관련. 토지 전체 면적은 2,586.5㎡, 공시지가는 8,575,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 개별 601호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적이 아닙니다.
- 토지거래 관련. 외국인 등 토지거래허가구역으로 2025.08.26~2026.08.25 기간이 기재돼 있습니다. 실제 입찰 시 적용되는 규제는 해당 시점 기준으로 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 역 인근 상업지역이라는 입지상 장점은 있으나, 6층 전체 운동시설이라는 특수한 구조와 영업 중단 상태는 일반 상가보다 매수자 범위를 제한할 수 있습니다. 구체적인 매각가격 수준은 독립적인 시세 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 6층 601호의 구분소유 범위와 대지권, 부속물 및 매각 제외 리스 설비를 감정평가서와 명세서 원본으로 확인하세요.
- 전기 공급 확인. 계량기 철거와 전체 전원 차단의 사유, 공급 재개 조건 및 복구 관련 부담을 한전과 관리주체에 확인하세요.
- 볼링장 리스 계약. 기계장비와 레인 설비의 소유자, 철거 가능성, 기존 계약관계 및 원상복구 책임을 확인하세요.
- 임차인 조철현. 보증금 600,000,000원과 월차임 25,000,000원의 계약 진정성, 실제 점유, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 가압류권자와의 동일인 관계도 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 김주한 명의 소유권이전청구권가등기의 원인과 법적 성격, 후순위 말소 가능성을 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 체납 국세·지방세, 건강보험 관련 압류 및 당해세의 우선순위를 확인하고 배당표를 재검토하세요.
- 관리비 확인. 관리단 가압류 청구금액 135,963,800원과 실제 관리비 체납 내역을 구분하고, 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인하세요.
- 신청채권 관계. 현재 경매 신청채권자와 광명새마을금고 근저당채권 사이의 승계·양도 및 배당귀속 관계를 확인하세요.
- 실제 시세 조사. 같은 권역의 유사 규모·용도 상업시설 실거래, 임대료, 공실 및 시설 전환 비용을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 현황 재확인. 영업 중단 상태와 점유관계가 매각기일에도 동일한지 현장과 최신 원본 서류를 대조하세요.
맺으며 — “49%까지 유찰 = 저렴하다”는 아니다
부천 다승프라자 601호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 6,550,000,000원이 2회 유찰을 거치면서 최저매각가 3,209,500,000원까지 내려왔기 때문입니다. 매수인 인수액도 현재 추정상 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 6층 전체 운동시설이라는 특수성, 영업 중단, 계량기 철거와 전원 차단, 리스 설비의 매각 제외, 임차인과 가압류권자의 관계, 관리단 채권이 실제 취득가치에 영향을 줍니다.
현재 최저가가 시장가치보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 전기·시설·점유·관리비 문제를 해결하는 비용이 커진다면 실질적인 이익은 줄어들 수 있습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실만으로 안전한 투자 또는 저가 매수라고 결론내리기 어렵습니다.
결론은 ‘권리상 인수는 낮지만, 가격과 활용성은 보류’입니다. 감정가 대비 할인율에 집중하기보다 매각 범위와 현장 상태를 정확히 확인하고, 실제 재사용 가능성과 비교 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.
