매력지수 C등급 · 가격은 낮지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 위험 확인이 필요한 물건
최근 거래 대비 최저가는 낮으나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 변동 가능성이 크고 용도 불일치 리스크가 있어 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 회차 최저가는 최근 12개월 거래 평균보다 낮아 가격상 매력은 있습니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차인 신용문의 보증금 미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만 보고 취득가를 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
331,000,000원 / 231,700,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
259,000,000원
최근 거래 2건
최저가 ÷ 최근시세
89.5%
가격 여유 있음
인수 위험
보증금 미상
대항력 임차인 존재
인천지방법원 2025타경34454. 경기도 부천시 오정구 고강동 모던하우스플러스 2층 201호 기타 물건입니다. 감정가는 3.31억, 현재 최저가는 2.317억으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 최근 12개월 거래 평균 2.59억보다 낮지만, 이 사건의 핵심 변수는 대항력 임차인의 보증금 미상입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34454
소재지
경기도 부천시 오정구 고강동 362-6 모던하우스플러스 2층 201호
용도 / 현황
기타 · 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 상가주택 추정
소유자
김산
감정가 / 최저가
331,000,000원 / 231,700,000원
신청채권 / 청구
정순임 / 260,000,000원
매각기일
2026.07.14
① 권리 흐름 — 압류 이후 경매, 핵심은 임차인
말소기준권리는 2022년 11월 16일 부천시 압류입니다. 이후 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서상 임차인 신용문은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 분석됩니다. 보증금이 미상이라 낙찰자가 인수할 금액은 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
임차인
전입
보증금
대항력
위험
신용문
2022.03.21
미상
有
보증금 확인 전 인수 가능성
⛔ 대항력 임차인 주의 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가는 내려가도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 231,700,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
전체 평균 거래가는 과거 고가 거래가 포함될 수 있어 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인합니다. 최근 12개월 평균은 259,000,000원이며 최신 거래는 2025년 8월 259,000,000원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2025.08
63.48㎡
3
259,000,000원
2025.07
63.48㎡
3
259,000,000원
2024.02
55.24㎡
4
255,000,000원
최근 12개월 평균
-
2건
259,000,000원
최저가는 최근 12개월 평균 대비 89.5% 수준입니다. 다만 임차인 보증금 미상으로 인해 실제 취득비용은 낙찰가보다 커질 가능성이 있습니다.
⚠️ 하락 추세 확인 최근 거래와 이전 거래 비교상 최근 12개월 기준 추세는 -4.4%로 소폭 하락입니다. 가격 판단은 전체 평균 267,000,000원이 아니라 최근 거래 기준으로 접근해야 합니다.
