부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경34485 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트구조 74.99㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

351,000,000원 3억 5,100만 감정가 398,000,000원

감정가의 88% 2026-07-14 낙찰

최저매각가 278,600,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

07-14 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,786만원

최저가의 10% · 27,860,000원

실거래 대비

▼ 8.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.85억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 안전형이지만 대항력 임차인 존재로 보증금 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 2.786억 = 최근12개월 실거래 평균 3.803억의 73.3%로 가격 메리트 존재
자금 최저가의 10% 약 2,786만원 입찰보증금 · 인수권리 확인 필요
리스크 대항력 임차인 박윤실 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 물건으로 가격 경쟁력은 있습니다. 다만 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인 박윤실이 존재하고 보증금이 미상이라, 낙찰 전 임차보증금 확인이 핵심입니다. 권리는 말소기준 이후 정리되지만 임차인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가

398,000,000원

최저가 대비

최저매각가

278,600,000원

1회 유찰

최근12개월 시세

380,333,333원

12건 평균

임차인 인수

확인 필요

보증금 미상

인천지방법원 2025타경34485. 김포시 구래동 구래역화성파크드림 105동 1602호 아파트입니다. 전용면적 74.99㎡급으로 최근 거래가 꾸준한 단지입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 대현새마을금고 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력 임차인 위험을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34485
소재지	경기도 김포시 구래동 6888-4 구래역화성파크드림 105동 16층1602호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 74.99㎡ · 철근콘크리트구조 24층 중 16층
소유자	주식회사더인피넛
감정가 / 최저가	398,000,000원 / 278,600,000원
신청채권 / 청구액	한국자산관리공사 관련 경매 · 186,515,355원
매각기일	2026.07.14

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

임차인	전입	확정일자	권리	위험
박윤실	2020.08.31	2020.10.12	대항력 有 / 우선변제 가능	보증금 미상 · 인수 가능성

⚠️ 핵심 리스크 임차인은 말소기준권리인 2021.05.14 대현새마을금고 근저당보다 앞선 2020.08.31 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 배당관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

구래역화성파크드림 동일 면적 최근 거래 12건 기준 평균은 380,333,333원입니다. 현재 최저매각가 278,600,000원은 최근12개월 평균 대비 73.3% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

거래월	층	거래가
2026.08	13	400,000,000원
2026.07	16	380,000,000원
2026.07	5	375,000,000원
2026.06	25	388,000,000원
2026.01	1	350,000,000원
최근12개월 평균	12건	380,333,333원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 임차인 보증금 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 278,600,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	4,700,400원
대현새마을금고 근저당	206,400,000원
소유자 교부	67,499,600원

✅ 권리 관점 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 일반적인 후순위 권리는 낙찰자가 부담하지 않습니다.

⛔ 입찰 전 확인 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금 규모에 따라 실질취득액이 달라질 수 있으므로 최저가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 박윤실 보증금·배당 여부 확인 후 입찰가 산정.
권리 확인. 2021.05.14 대현새마을금고 근저당이 말소기준권리.
가격 검토. 최근 거래 평균 3.803억 대비 최저가 2.786억으로 할인 구간.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 최종 확인.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수”

이 물건은 유찰 후 최저가가 시세 대비 낮아 가격 측면에서는 매력이 있습니다. 그러나 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 권리 안전형이라고 단정할 수 없습니다. 핵심은 임차보증금 확인 후 실질취득액 기준으로 판단하는 것입니다.

부동산임의경매

가격 메리트는 있지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 물건 — 구래역화성파크드림 1602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

④ 예상배당표 (매각가 278,600,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	3억 9,800만원
2	2026-07-14	대기	2억 7,860만원