인천지방법원 2025타경34499. 부천시 원미구 원미동 뜨란채비 5층 502호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 표면적으로는 감정가 265,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 90,895,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가가 아닙니다. 임차인 임영진의 전입일은 2021.11.25이고, 말소기준인 김광욱 근저당 설정일은 2022.06.15입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 보증금 269,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 90,895,000원 중 집행비용 2,036,110원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 88,858,890원이 배당되고, 보증금 부족분 180,141,110원이 남습니다. 따라서 낙찰가가 낮아진 것만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조이므로, 경제적인 취득 기준선은 임차보증금 269,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34499 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 174-57 뜨란채비 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 58.155㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 이미영 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 90,895,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 315,590,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소되는 임차권등기와 ‘인수되는 보증금’은 다르다
말소기준권리는 2022.06.15 김광욱 근저당권, 채권최고액 130,000,000원입니다. 등기부상 을구 4번 주택임차권등기는 2023.11.30 접수되어 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 임영진의 실제 전입일은 2021.11.25로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시하고 있습니다. 즉 등기 자체가 소멸한다는 사실과 보증금 인수위험은 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임영진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.25 | 2022.01.27 | 269,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 41.5%가 아니라 실질취득 269,000,000원을 본다
뜨란채B 전용 58.16㎡ 거래는 총 7건 확인됩니다. 전체 평균은 220,285,714원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03 219,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균 역시 219,000,000원입니다. 최신 거래도 같은 219,000,000원이며 최근 흐름은 -0.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.16㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2024.01 | 58.16㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 58.16㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2023.02 | 58.16㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.12 | 58.16㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 58.16㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 58.16㎡ | 5 | 269,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 41.5%로 보이지만, 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 제외한 낙찰가만 비교한 값입니다. 실제 입찰 판단에서는 사용할 수 없습니다. 경제적인 취득 기준인 269,000,000원 수준은 최근 12개월 평균 219,000,000원과 최신 거래 219,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다” 또는 “3회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,036,110원 |
| 1. 임차인 임영진 보증금 | 269,000,000원 | 88,858,890원 |
| 2. 근저당권 · 김광욱 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 315,590,223원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인은 88,858,890원을 배당받고, 부족분 180,141,110원이 매수인 인수로 남습니다. 집행비용 2,036,110원이 매각대금에서 먼저 지출되므로, 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 실제 자금부담은 보증금 기준선과 약간 차이가 날 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 핵심 구조는 바뀌지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 90,895,000원 | 180,141,110원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 63,626,499원 | 206,918,778원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 44,538,549원 | 225,663,145원 |
표에서 보듯 매각가가 90,895,000원에서 63,626,499원, 44,538,549원으로 내려갈수록 임차인 미배당에 따른 매수인 인수액은 180,141,110원에서 206,918,778원, 225,663,145원으로 커집니다. 즉 유찰이 계속돼도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 이동할 뿐입니다. 이 사건은 “다음 회차를 기다리면 더 싸진다”는 일반적인 유찰 논리를 그대로 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 전용 58.155㎡입니다.
- 입지. 원미2동행정복지센터 남동측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 주상용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 235.7㎡, 공시지가 2,224,000원/㎡이며 토지 이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 과밀억제권역·재정비촉진지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 뜨란채B는 8세대이며 사용승인일은 2016.07.12입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 90,895,000원만 보고 219,000,000원 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 임차보증금 269,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 임차인 미배당 확인. 현재 예상 인수액은 180,141,110원입니다. 실제 배당 결과에 따라 매수인이 부담할 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임영진의 전입 2021.11.25가 말소기준 2022.06.15보다 앞섭니다.
- 우선변제권 확인. 확정일자 2022.01.27, 배당요구 2023.11.30으로 우선변제권 행사가 가능한 임차인입니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 인수를 구별. 2023.11.30 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 미배당 보증금 인수위험은 남습니다.
- 추가 유찰의 효과 확인. 4회 유찰 시 매수인 인수 206,918,778원, 5회 유찰 시 225,663,145원으로 커집니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 219,000,000원이고 추세는 -0.7%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 배당내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “90,895,000원 낙찰”이 “90,895,000원 취득”은 아니다
이 사건은 권리분석을 생략하고 명목 최저가만 보면 가장 위험한 유형입니다. 3회 유찰로 최저매각가는 90,895,000원까지 내려왔지만, 임차인 임영진의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 269,000,000원입니다. 현재 배당 예상상 180,141,110원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다.
더 중요한 점은 유찰이 추가돼도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득의 기준선은 보증금 269,000,000원 수준에 묶입니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 219,000,000원이고 최근 흐름도 -0.7%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 대항력 임차인 인수까지 존재하는 고위험 가격구조입니다.
