인천지방법원 2025타경34499. 부천시 원미동의 다세대주택 뜨란채비 5층 502호입니다. 2016년 사용승인된 8세대 규모의 건물로, 전용면적 비교 기준은 약 58.16㎡입니다. 감정가 2.65억원에서 네 차례 유찰된 현재 최저가는 6,362만7,000원. 겉으로 보면 감정가의 약 24%에 불과한 가격입니다.
그런데 등기부를 날짜순으로 살펴보면 판도가 달라집니다. 임차인 임영진은 2021년 11월 25일 전입했고, 확정일자는 2022년 1월 27일입니다. 말소기준권리인 김광욱의 근저당권은 그보다 뒤인 2022년 6월 15일 설정됐습니다. 임차인의 대항력과 우선변제권이 이 사건의 가장 중요한 권리입니다.
더 결정적인 사실은 매각물건명세서가 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있다는 점입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소될 수 있지만, 미반환 보증금에 관한 매수인의 부담까지 없어지는 것은 아닙니다. 이 물건은 최저매각가보다 실질취득액을 먼저 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 174-57 뜨란채비 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 원미구 원미로77번길 20-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 전용면적 58.155㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2016.07.12 준공 · 총 8세대 · 승강기 및 난방설비 |
| 소유자 | 이미영 (2022.05.19 소유권이전, 등기 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,627,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 315,590,223원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.15 을구 3번 김광욱 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 실제 임차인 | 임영진 1명 · 보증금 269,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수액 | 206,918,286원 (현재 최저가 배당 추정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
김광욱의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 삼성화재해상보험의 근저당권 172,900,000원은 이미 말소됐습니다. 다만 등기상 담보권 말소와 임차보증금 인수는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.69억의 선순위 대항력
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임영진 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.11.25 확정 2022.01.27 점유개시 2021.11.24 |
269,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
배당요구 있음 |
미배당액 인수
206,918,286원 |
실제 임차인 1명. 임차권등기 접수 2023.11.30, 배당요구 있음. 인수액은 현재 최저매각가와 예상 집행비용에 기초한 추정치입니다.
③ 시세 비교 — 실제 부담은 최근 거래보다 높다
뜨란채B의 동일 면적대 실거래 7건을 살펴보면 전체 거래 평균은 220,285,714원입니다. 하지만 과거 269,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 219,000,000원과 최신 거래인 2026년 3월 219,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이며, 과거 대비 추세는 -0.7%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.16㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2024.01 | 58.16㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 58.16㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2023.02 | 58.16㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.12 | 58.16㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 58.16㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 58.16㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 220,285,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 219,000,000원 |
최저가 63,627,000원만 보면 최근 시세의 29.1%이므로 매우 저렴해 보입니다. 그러나 실제 취득부담은 정반대입니다. 입찰대금 63,627,000원 + 임차보증금 인수액 206,918,286원 = 270,545,286원입니다.
이는 최신 실거래 219,000,000원보다 51,545,286원 높고, 최근 시세의 약 123.5%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균과 비교하더라도 실질취득액이 높습니다. 거래 추세가 소폭 하락하고 최근 표본도 단 1건이므로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,545,286원 |
| 1. 임영진 임차보증금(우선변제) | 269,000,000원 | 62,081,714원 |
| 2. 김광욱 근저당권 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 315,590,223원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(배당 외) | — | 206,918,286원 |
배당금 합계 63,627,000원. 집행비용 약 1,545,286원을 먼저 공제하고 나머지를 임차인에게 배당하는 추정입니다. 근저당권 및 신청채권자 예상배당은 0원이며, 그 미배당 채권 전체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 매수인 인수대상은 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 부담은 유지
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 63,627,000원 | 206,918,286원 | 270,545,286원 |
| 5회 유찰 시 | 44,538,900원 | 225,662,800원 | 270,201,700원 |
| 6회 유찰 시 | 31,177,229원 | 238,783,961원 | 269,961,190원 |
각 회차의 매각가·인수 추정액을 합산한 결과입니다. 집행비용 추정에 따른 소폭의 차이는 있지만, 총부담이 임차보증금 약 269,000,000원을 중심으로 유지되는 구조는 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 원미동 원미2동행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·주상용 부동산 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2016년 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본건은 최상층인 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 재정비촉진지구 등 지정사항이 있습니다. 토지거래허가 관련 지정사항의 적용 여부도 실제 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 실거래가 1건이며 거래 추세는 -0.7%로 소폭 하락했습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 을구 4번 임영진 임차권의 대항력과 매각물건명세서상 보증금 잔액 인수 문구를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 판단. 입찰가 63,627,000원이 아닌 입찰가와 인수보증금을 합친 270,545,286원을 최근 실거래가와 비교해야 합니다.
- 배당액 변동. 집행비용·조세채권·우선순위에 따라 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다. 배당표 확정 전의 수치는 추정치입니다.
- 임차인 명도. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 남는 경우 명도를 단순한 소유자 점유 사건처럼 판단하면 안 됩니다. 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 실거래는 2026년 3월 219,000,000원이며 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 거래와 해당 호실의 층·상태를 추가 검토해야 합니다.
- 소규모 건물 비용. 관리비 체납, 건물 유지보수 상태, 공용부분 비용, 최상층 누수 및 수선 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 및 매각조건. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 최신 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 낮은 취득비용은 아니다”
이 물건은 감정가 2.65억원이 4회 유찰돼 최저가가 약 6,363만원까지 내려왔습니다. 하지만 싸게 살 수 있는 기회라고 해석하기는 어렵습니다. 임차인 임영진의 보증금 269,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있으며, 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가로 계산한 인수액은 206,918,286원, 실질취득액은 270,545,286원입니다. 이는 최근 실거래 219,000,000원보다 약 5,155만원 높은 수준이며, 최근 시장 추세도 -0.7%로 소폭 하락하고 있습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담과 반복 유찰 이력까지 고려하면 가격상 유리하다고 평가하기 어렵습니다.
추가 유찰만으로는 가격 문제가 해결되지 않습니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 임차보증금의 실질 반환 부담을 해소할 근거가 확인되지 않는 이상, 현재 조건에서는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 2.69억원의 인수 구조에 있습니다.
