부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 선순위 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 대비 70% 최저가로 내려온 현재 회차는 최근 12개월 실거래 평균 542,333,333원 대비 76.3% 수준으로 가격 메리트가 있습니다. 다만 배당 부족으로 후순위 채권은 상당 부분 미배당됩니다.

감정가

591,000,000원

평가금액

최저가

413,700,000원

1회 유찰 후

실질취득

413,700,000원

인수액 0원

핵심지표

시세 76.3%

최근12개월 평균 대비

인천지방법원 2025타경34537. 부천시 원미구 역곡동 역곡1동이편한세상 402동 901호 아파트입니다. 소유자는 박현진이며, 2012년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류·압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

현재 최저가는 감정가의 70%까지 하락했습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 542,333,333원, 최신 거래는 545,000,000원으로 최저매각가는 최근 시장가격보다 낮습니다. 가격 판단은 감정가보다 실제 최근 거래 기준으로 보는 것이 적절합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34537 (임의경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 역곡동 407 역곡1동이편한세상 제402동 제9층 제901호
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 75.44㎡
소유자	박현진
감정가 / 최저가	591,000,000원 / 413,700,000원
신청채권 / 매각기일	139,575,807원 / 2026.07.14

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2012.08.22 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 현대카드, 엔에이치농협캐피탈, 경기신용보증재단, 우리금융캐피탈 가압류와 우리은행·아이엠캐피탈 후순위 근저당권은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 후 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

거래월	전용	층	거래가
2026.06	75.44㎡	2	545,000,000원
2026.06	75.44㎡	7	550,000,000원
2026.05	75.44㎡	3	550,000,000원
2026.01	75.44㎡	5	519,000,000원
2026.01~2026.06	6건	-	542,333,333원

최근 12개월 평균 대비 최저매각가는 76.3%입니다. 최신 거래 545,000,000원과 비교해도 약 76% 수준으로, 감정가보다 실제 시장 거래 기준에서 할인 폭이 확인됩니다.

✅ 가격 관점 1회 유찰 후 최저가 413,700,000원은 최근 12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 접근성이 개선된 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 413,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,537,000원
한국스탠다드차타드은행 근저당	198,000,000원	198,000,000원
우리은행 근저당	300,000,000원	209,163,000원
아이엠캐피탈 근저당	27,600,000원	0원
후순위 가압류 합계	131,545,122원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균 거래보다 낮은 수준입니다.

✅ 권리 관점 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

⚠️ 배당 관점 후순위 권리자는 미배당 가능성이 높습니다. 다만 이는 낙찰자가 부담하는 인수금액과는 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 동곡초등학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 역곡역(1호선) 및 다수 버스노선 접근이 가능해 대중교통 여건은 양호합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
환금성. 역곡4차e-편한세상 181세대 규모이며 최근 거래는 확인되나 대단지 대비 거래층은 제한적일 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인이 필요합니다.
가격 기준. 감정가보다 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가를 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
명도 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인 후 점유관계를 확인해야 합니다.
관리비 확인. 아파트 공용부분 체납 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회 구간”

이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리 정리가 가능한 아파트입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 거래가의 약 76% 수준으로 가격 경쟁력이 있습니다. 다만 181세대 규모 단지라는 점과 후순위 채권 미배당 구조를 고려해, 권리보다 실제 점유·거래 지속성·입찰 경쟁을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	5억 9,100만원
2	2026-07-14	대기	4억 1,370만원

부동산임의경매

권리는 정리되고 가격은 내려왔다 — 역곡1동이편한세상 901호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

③ 예상배당표 (매각가 413,700,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회 구간”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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