인천지방법원 2025타경34564. 김포 구래동 한강비즈나인지식산업센터 지2층 비222호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 예창환이며, 2023년 11월 23일 국민은행 근저당권 190,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 9월 23일 유케이제십일차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 권리 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리관계가 단순하다는 이유만으로 곧바로 가격 매력이 있다고 볼 수 없습니다. 최저가는 감정가의 49%인 83,790,000원까지 내려왔지만, 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 없어 83,790,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 공장·지식산업센터는 주거용 물건과 달리 사용수요와 재매각 수요를 별도로 확인해야 하며, 현황조사에서 상당기간 미납된 관리비와 천정 일부의 습기·곰팡이 침습까지 지적됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 지2층 비222호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 예창환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 163,954,411원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.23. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 190,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023년 10월 24일 한국투자부동산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 11월 23일 신탁재산 처분에 따라 예창환에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 190,800,000원이 말소기준입니다. 이후 2025년 9월 23일 유케이제십일차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 이는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 171,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 58,653,000원(34.3%), 4회 유찰 시 41,057,100원(24.01%)까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 현황이 공실이고, 상당기간 미납된 관리비 및 천정 일부 습기·곰팡이 침습이 조사된 만큼 실제 취득 후 비용과 다시 팔 때의 수요를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 108,918,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 133,602,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 150,881,928원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,908,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 190,800,000원 | 81,881,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 83,790,000원 가정 시 집행비용 1,908,220원을 제외한 81,881,780원이 근저당권 배당에 투입되고, 채권최고액 기준 108,918,220원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현장상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다. 건물은 지하3층·지상15층이고 대상호수는 지2층 비222호, 사용승인일은 2023.10.13입니다.
- 하자·관리비. 상당기간 미납중인 관리비가 있는 것으로 조사됐고, 천정 일부에는 습기로 인한 곰팡이 침습이 확인됐습니다.
- 입지. 김포호수초등학교 동측 인근이며, 북서측 인접지에는 데이터센터 건물이 공사 중입니다. 주변 대부분은 나지이고 서측·북서측에 아파트단지와 학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이합니다. 남서측 가까이에 일부 노선이 운행되는 버스정류장이 있고, 김포골드라인 구래역까지 도보 약 15~20분이 소요되는 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 김포한강4로420번길의 차도·인도 구분 포장도로에서 건물로 진입하는 도로가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,095,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황은 부합하는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 공실 지식산업센터라는 용도 특성상 실제 매매·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가격부터 확인. 감정가 171,000,000원 대비 49%라는 할인율만 보고 입찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가격과 공실 수준을 직접 비교하세요.
- 미납관리비 확인. 현황조사에서 상당기간 미납이 조사됐으므로 관리사무소를 통해 체납액과 매수인에게 문제될 수 있는 범위를 확인하세요.
- 곰팡이·습기 원인 확인. 천정 일부 곰팡이는 단순 표면 문제인지 누수·결로 등 반복 원인이 있는지 현장에서 점검하고 보수비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유 재확인. 조사 당시에는 공실·임대관계 없음으로 추정됐지만, 실제 매각 전후 점유상태와 출입 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 용도와 수요 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 예상 사용자의 업종·입주 가능성, 관리규약 및 실제 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.11.23. 국민은행 근저당이며 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현장 상태’가 승부처
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 11월 23일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 주된 변수는 권리 인수가 아닙니다.
문제는 현재 최저가 83,790,000원이 실제 시장에서 싼 가격인지 확인할 실거래 근거가 없다는 점입니다. 여기에 2회 유찰, 공실, 상당기간 미납관리비, 천정 일부 습기·곰팡이가 함께 확인됩니다. 감정가 대비 49%라는 숫자를 할인율로만 해석하기보다, 현장 상태와 지식산업센터의 실제 수요를 검증해 보수·관리·보유 부담까지 포함한 취득가를 계산해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 매력은 미확인. 이 사건은 그 구분이 가장 중요합니다.
