인천지방법원 2023타경536466. 구월동 조한빌딩의 근린시설로, 감정평가 내용상 제1층 제101호·제102호·제103호는 모두 제2종근린생활시설이고 가격시점 현재 내부수리 중입니다. 등기상 현재 소유자는 이순배이며, 말소기준권리는 2010.06.18 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 500,000,000원의 전세권과 2023.10.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계만 보면 후순위 등기권리가 정리되는 구조지만, 임차·점유관계는 별도로 확인해야 합니다. (주)케이지할리스에프엔비,이종현의 점유는 2014.09.24로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 이지할은 주거 용도라고 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원만으로 미상 점유자의 인수 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경536466 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 인하로 497-24, 1층101호 (구월동,조한빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 내부수리중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하3층, 지상10층 · 제1층 제101호·제102호·제103호 |
| 소유자 | 이순배 |
| 감정가 / 최저가 | 8,560,000,000원 / 8,560,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 144,622,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2010.06.18 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 제101호 외 제102호·제103호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 2014.08.28 설정된 주식회사할리스에프앤비의 전세권 500,000,000원과 2023.10.06 주식회사 케이지할리스에프앤비의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유 분석 — 1건은 명확, 1건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이지할리스에프엔비,이종현 | 조한빌딩 101호,102호,103호 | 500,000,000원 / 33,000,000원 | 없음 2014.09.24 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 이지할 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 확인 불가 | 해당 없음 |
(주)케이지할리스에프엔비,이종현은 전입일이 2014.09.24로 말소기준권리 2010.06.18보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 반면 이지할은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 점유관계 원본 확인이 필요한 부분입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 8,560,000,000원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 8,560,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현 최저가가 주변 거래보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없으며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 88,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사할리스에프앤비 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 전세권 변경 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,772,000,000원 |
제시된 계산상 채권자 총 청구 1,700,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 6,772,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 8,560,000,000원 | 1,700,000,000원 | 0원 | 6,772,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,848,000,000원 | 1,700,000,000원 | 0원 | 5,077,120,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,478,400,000원 | 1,700,000,000원 | 0원 | 3,721,216,000원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경찰청 남측, 구월로데오광장 남측에 접한 조한빌딩으로 인근은 업무시설과 근린생활시설이 집단적으로 입주한 상업지대입니다.
- 교통. 남측 인근에 인천지하철 1호선 인천터미널역과 고속버스터미널, 북측 인근에 예술회관역이 있고 시내버스정류장이 인접합니다.
- 이용상태. 3개 호 모두 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 가격시점 현재 내부수리 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 지하3층·지상10층 건물 내 제1층 제101호·제102호·제103호입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 601.2㎡, 공시지가는 7,427,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 아스콘포장 소로에 접하고 북측으로도 아스콘포장 소로에 일부 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이지할 점유관계. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 점유관계 원본을 확인해야 합니다.
- 3개호 경계. 101호·102호·103호 사이 벽체가 없고 도면상 개별 경계를 알 수 없습니다. 실제 이용구획과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 목록 1·2·3이 함께 매각되는 구조이므로 101호 한 개 호수만을 전제로 가치나 점유를 판단하지 않아야 합니다.
- 공부상 용도 차이. 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(일반음식점), 건축물대장 도면에는 근린생활시설(사무소)로 표시되어 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 신건 8,560,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 배당표 한계. 제시 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 등기보다 점유·경계 확인이 먼저다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2010.06.18 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이지할의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았고, 제101호·제102호·제103호가 물리적으로 구획되지 않아 개별 호수의 경계도 확인되지 않습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 8,560,000,000원의 가격 적정성도 별도 검증이 필요합니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기 소멸 여부보다 미상 점유자와 3개호 일괄매각 구조를 확인하는 것이 우선인 사건입니다.
