인천지방법원 2023타경543907. 인천 부평구 부평동 고려아파트3차 1동 404호입니다. 전용면적은 47.05㎡이며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 2003.02.10 사용승인을 받은 공동주택으로, 현재 소유자는 이범섭입니다. 소유자는 2019.07.19 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 126,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 임차보증금의 승계 구조입니다. 등기부에는 경매개시결정보다 앞서 설정된 강병철의 주택임차권이 남아 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 감정가의 16.81%까지 내려온 최저가만 보고 저렴한 아파트라고 판단하면 실제 부담할 금액을 크게 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 남는다

기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 갑구 8번 강제경매개시결정과 그보다 앞선 을구 7번 주택임차권입니다. 경매개시결정 이후인 2023.11.23 접수된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 별개로 실제 배당 및 조세 관련 사항은 확인이 필요합니다.

갑구에는 2022.11.21 민간임대주택등기도 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기이므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다. 이를 임차보증금과 같은 금전 인수액으로 임의 합산하지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.32억

최초 보증금 126,000,000원에서 6,000,000원이 증액된 계약입니다. 보증금 총액은 132,000,000원이며 두 금액을 별도 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 확정일자는 최초 보증금과 증액분에 각각 적용됩니다.

강병철은 임차권자이면서 이 사건의 신청채권자입니다. 임차권등기와 경매신청에 같은 이름이 기재되어 있다고 해서 서로 다른 임차인이나 서로 다른 보증금 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 근거도 없습니다. 실제 임대차관계와 신청채권의 동일성, 배당금이 어느 채권에 충당되는지는 임대차계약서·채권원인 서류·배당관계 자료를 통해 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

고려3차의 확인 가능한 실거래는 3건으로, 거래 시점은 2021년 10월부터 2022년 8월까지입니다. 평균 거래가는 146,000,000원이며 가장 최근 확인되는 거래는 2022.08 · 130,000,000원입니다. 거래 시점이 오래되어 이 평균을 2026년 현재의 최근 12개월 시세라고 볼 수는 없습니다.

특히 과거 거래에는 본건 전용 47.05㎡와 면적이 다른 47.8㎡ 및 51.1㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 거래 시점과 면적, 층별 차이가 존재하므로 평균가격을 본건의 확정적인 매매 가능 가격으로 사용해서는 안 됩니다. 최근 거래가격과 현재 매물가격을 다시 확인하기 전까지는 실질취득 약 1.33억의 시세 경쟁력을 확인할 수 없는 상태로 판단하는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,034,000원 가정)

집행비용과 채권자 배당은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 강병철의 신청채권과 임차보증금 채권의 동일성 및 배당금 충당관계가 확인돼야 최종 인수액이 확정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하가 곧 비용 절감은 아니다

실질취득 추정 = 해당 회차 최저가 + 채권 미배당 추정액. 강병철의 배당금이 동일한 임차보증금 채권에 충당된다는 전제입니다. 회차별 집행비용 추정치의 차이에 따라 합계가 소폭 달라지며, 실제 낙찰가·배당액·채권 충당관계 및 별도 비용에 따라 최종 부담은 변동될 수 있습니다.

현재 회차에서 6회, 7회 유찰로 넘어가면 최저매각가는 크게 낮아지지만 미배당 채권액은 오히려 늘어납니다. 배당 추정에 따른 실질취득액은 세 회차 모두 약 1.33억 수준에 머무릅니다. 이 물건은 일반적인 무인수 경매처럼 유찰이 반복될수록 취득 총액이 큰 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근. 주변에는 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재하는 기존 공동주택지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 5층 건물로, 본건은 4층 404호입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,753,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이며 확인 가능한 실거래는 3건입니다. 최신 확인 거래가 2022년 8월에 머물러 있어 현재 매도 가능 가격과 거래 유동성을 별도로 검증해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 주택임차권등기가 존재합니다. 현재 실제 점유 상태와 임차권자의 퇴거 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 원본 확인. 매각물건명세서상 강병철의 보증금 132,000,000원과 미배당 잔액 인수 문구를 최신 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당과 인수액 연결. 강병철의 경매신청채권과 임차보증금이 동일한 채권인지, 실제 배당금이 보증금 변제에 충당되는지를 확인하고 최종 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
• 증액 보증금 확인. 최초 보증금 126,000,000원과 증액 6,000,000원의 계약 내용 및 확정일자를 대조해야 합니다.
• 임차인의 실제 점유 확인. 임차권등기가 남아 있다는 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 현황조사 원본과 실제 점유 관계를 확인해 인도 및 보증금 반환 문제를 검토해야 합니다.
• 관계인 및 채권원인 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 강병철로 기재돼 있습니다. 이를 이유로 임대차의 진위를 단정하지 말고 임대차계약서와 경매신청 관련 채권 자료를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 과거 3건의 거래 평균 146,000,000원을 현재의 확정 시세로 사용하지 말고, 최신 동일 면적 거래와 실제 매물가격을 조사해야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 추가 유찰 시 최저가는 낮아지지만 인수할 보증금 잔액은 증가합니다. 낙찰가가 아닌 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 기타 비용 확인. 집행비용 추정치 외에 실제 조세·관리비·인도비용과 임차보증금 반환 시점에 필요한 자금을 확인해야 합니다.
• 매각서류 대조. 매각기일 2026.10.02에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “2,403만원에 낙찰받아도, 취득비용은 약 1.33억”

이 사건은 감정가 143,000,000원의 아파트가 5회 유찰을 거쳐 24,034,000원까지 내려온 사례입니다. 그러나 가격이 낮아진 이유를 해석할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 선순위 임차보증금입니다.

강병철의 보증금 132,000,000원은 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 추정배당액 23,201,388원이 보증금에 충당될 경우 매수인 인수 예상액은 108,798,612원이고, 낙찰가를 포함한 실질취득은 132,832,612원입니다.

과거 거래 평균 146,000,000원과 비교하면 실질취득액이 낮지만, 가장 최근 확인되는 거래 130,000,000원보다는 높습니다. 게다가 실거래가 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시세를 판단하기에는 자료가 충분하지 않습니다. 추가 유찰이 발생해도 미배당 보증금이 증가하므로 취득 총액이 크게 낮아지는 효과도 제한적입니다.

결론적으로, 현재 최저가의 낮은 비율은 실제 취득원가의 할인율을 의미하지 않습니다. 선순위 임차권의 인수 조건과 실제 배당 충당관계를 확정하고, 최근 실거래 및 현재 환금성을 확인해야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득 총액과 현재 시장가격의 차이입니다.