인천지방법원 2024타경13632. 만수동 대동아파트 5동 4층 408호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 현재 소유자는 황교숙이고, 2022.11.21. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 151,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이번 경매의 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2022.11.21. 접수된 국민은행 근저당권이며, 2026.05.06. 접수된 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13632 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수서로83번길 63-4, 5동 4층408호 (만수동,대동아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 6층 건물 내 4층 408호 |
| 소유자 | 황교숙 · 2022.11.21. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 163,298,086원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 1989년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.11.21. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2026.05.06. 유케이제십일차유동화전문 유한회사 명의로 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 5% 낮은 신건
동일 비교면적 67.65㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 178,750,000원이고, 가장 최근 거래는 2025.02. 2층 179,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 동일한 179,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 67.65㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2022.08 | 67.65㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 67.65㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2021.06 | 67.65㎡ | 5 | 164,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.65㎡ | 4건 | 178,750,000원 |
최저매각가 170,000,000원은 전체 평균 178,750,000원의 95.1%, 최근 12개월 평균 179,000,000원의 95.0%입니다. 최신 거래와 비교하면 9,000,000원 낮은 가격입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표도 +0.2%로 음수 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,800,000원 | 151,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,020,000원 |
현재 회차 매각가 170,000,000원 가정에서는 집행비용 3,180,000원, 국민은행 근저당권 151,800,000원이 배당되고 15,020,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 170,000,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 18,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 45,323,200원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 근저당권 미배당액이 18,504,000원, 2회 유찰 시에는 45,323,200원으로 커지지만, 두 경우 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 권리인수 증가가 아니라 매각가격과 채권자의 미회수액 변화입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 동인천고등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 4층 408호이며, 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 대동(5-397) 단지는 432세대이며 준공일은 1989.10.21.입니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 감정요항표에는 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 최근 12개월 비교거래가 1건뿐이므로 179,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 입찰 직전 추가 거래 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 경매채권 관계 확인. 등기부상 근저당권자는 주식회사국민은행이고 경매개시결정 채권자는 유케이제십일차유동화전문 유한회사로 기재되어 있으므로 채권 양도 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 관리비·인도 확인. 낙찰 전 관리비 체납과 실제 점유 상태, 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래 아래
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2022.11.21. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 신고가 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 구조가 단순합니다. 가격도 신건 최저가 170,000,000원이 최근 거래 179,000,000원의 95.0%로 최근 거래보다 낮게 출발합니다.
다만 최근 12개월 거래가 단 1건이라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 확인된 전체 거래 4건은 164,000,000원에서 202,000,000원까지 차이가 있고, 전체 평균은 178,750,000원입니다. 따라서 이 물건은 인수 위험보다 실제 점유 확인과 최신 시세 검증이 입찰 전 핵심 확인사항인 유형입니다.
