인천지방법원 2025타경34579. 김포시 운양동 그랜드타워 1층 122호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정평가 당시 현황 공실입니다. 감정가는 738,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 253,134,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리 구조는 현재 등기 기준으로 비교적 명확합니다. 이현이 2024.05.10 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 바로 그날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 514,560,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.12.13 김포시 압류와 2025.09.25 농협은행의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34579 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제1층 제122호 · 사용승인일 2017.08.01 |
| 소유자 | 이현 · 2024.05.10 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 738,000,000원 / 253,134,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 472,003,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
과거에는 김태형 소유 당시 남동농업협동조합 근저당과 임의경매, 김포시 압류, 지앤비에이엠씨대부의 임의경매 등이 존재했지만 2024.05.10 임의경매 매각 과정에서 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 농협은행 근저당 514,560,000원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라고 곧바로 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 253,134,000원으로 감정가 738,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 대장상 일반음식점이지만 현재 공실입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격대에서 시장의 응찰이 성립하지 않았음을 보여주는 중요한 확인 포인트입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 253,134,000원 | 248,790,124원 | 265,769,876원 |
| 4회 유찰 시 | 177,193,800원 | 173,913,087원 | 340,646,913원 |
| 5회 유찰 시 | 124,035,659원 | 121,499,160원 | 393,060,840원 |
③ 예상배당표 (매각가 253,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,343,876원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 514,560,000원 | 248,790,124원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 514,560,000원 기준 예상 미배당은 265,769,876원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권액은 472,003,482원이고 현재 회차의 신청채권자 예상배당액은 248,790,124원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양역 남동측에 위치하며 주변에 근린생활시설·오피스텔이 있고, 배후에는 김포한강신도시의 아파트·전원주택·연립주택·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운양역(김포골드라인)이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2017.08.01이며, 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 일부 중로, 서측으로 보행자전용도로가 소재하며, 중로2류와 소로3류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 253,134,000원은 감정가의 34.3%지만, 비교 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다.
- 공실 원인 확인. 일반음식점 용도의 1층 점포가 현재 공실이므로 현장 유동인구·가시성·점포 내부 상태·임대수요를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 최신 매각물건명세서·현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.05.10 농협은행 근저당이 기준이며 그 이후 김포시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 근저당 미배당이 265,769,876원 발생하더라도 현재 배당 시뮬레이션상 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 상가답게 따져야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.05.10 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 현황도 공실이라 확인된 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 738,000,000원이 3회 유찰되어 253,134,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 실거래 시세가 없는 근린시설·일반음식점 용도입니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 실제 상권과 임대수익성, 공실 해소 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
