인천지방법원 2025타경1964. 광양프런티어밸리3차 11층 1112호로, 감정요항상 공부 용도는 기숙사입니다. 현재 소유자는 언프레임주식회사이고, 2021.06.30 거래가액 178,889,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 126,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 기술보증기금·중소기업은행·신용보증기금·현대캐피탈 주식회사 등의 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 매각가 183,000,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 381,954,674원 가운데 179,638,000원이 배당되고 202,316,674원은 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수액이며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1964 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 11층1112호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 기숙사 · 지하1층/지상14층 건물의 제11층 제1112호 |
| 소유자 | 언프레임주식회사 (2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 178,889,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 93,282,267원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.30 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 사용승인일 | 2019.09.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류 5건은 소멸
2019.10.01 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 2021.06.30 언프레임주식회사로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 기술보증기금 142,600,000원, 중소기업은행 10,882,758원, 신용보증기금 42,525,000원, 현대캐피탈 주식회사 52,361,187원, 중소기업은행 7,585,729원의 가압류가 순서대로 등기됐으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·회차 — 현재는 감정가 100%, 시세 판정은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 183,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 183,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,000,000원 | 0원 | 183,000,000원 | 202,316,674원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 0원 | 146,400,000원 | 238,404,274원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 0원 | 117,120,000원 | 267,274,354원 |
유찰이 진행되면 매각가와 실질취득액은 146,400,000원, 117,120,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 기준이 없으므로 유찰 가격 자체만으로 ‘저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 동일 건물·유사 용도의 실제 거래 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,362,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 142,600,000원 | 53,638,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 10,882,758원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 42,525,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 52,361,187원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 7,585,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 381,954,674원, 배당액은 179,638,000원, 미배당은 202,316,674원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 배당 부족액은 후순위 채권자의 미회수액으로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 2호선 인천가좌역 남동측 인근이며, 주변에는 공장·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다. 감정요항상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천가좌역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 공부상 기숙사로 이용 중입니다. 건물은 프리케스트콘크리트구조, 지하1층·지상14층이며 본건은 11층 1112호입니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2019.09.19이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 대체로 가장형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 도로. 동측 약 12미터, 서측·남측 약 10미터, 북측 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 철도보호지구에 저촉되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,707,000원입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 매각 관련 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 202,316,674원은 후순위 채권자 미회수액입니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 공부상 이용상태는 기숙사이고 토지는 공장(지식산업센터) 건부지입니다. 아파트와 동일한 전제로 판단하지 말고 해당 용도에 맞춰 이용계획을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 183,000,000원의 시세 대비 위치를 판단할 실거래 비교 기준이 없으므로 동일 건물·유사 용도의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등 감정자료에 표시된 토지이용계획을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각 관련 서류·현황 및 점유관계와 배당 관련 사항을 입찰 전에 원문으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 말소 구조, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 5건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 매각가를 가정한 채권 미배당액은 202,316,674원이지만, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
다만 권리와 별개로 두 가지는 보수적으로 봐야 합니다. 첫째, 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 둘째, 현재 최저가 183,000,000원을 비교할 최근 실거래 기준이 없어 가격의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소 관계는 단순하지만, 실제 점유 확인과 기숙사 용도의 시장가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
