인천지방법원 2025타경1993. 인천광역시 서구 가좌동 560-10 제1동 제10층 제1005호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서의 공부상 이용상황은 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라희컴퍼니이며, 2024.08.09. 거래가액 260,950,142원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2024.08.14. 설정된 서인천새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 김민호의 임차보증금은 200,000,000원이지만 전입·점유개시·확정일자가 모두 2024.08.22.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 560-10 1동 10층1005호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제10층 제1005호 |
| 소유자 | 주식회사라희컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 81,785,514원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.08.24. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.08.09. 주식회사라희컴퍼니로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2024.08.14. 서인천새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 해당 금융기관의 명칭은 경인아라새마을금고로 변경됐고, 2026.06.29. 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 한국자산관리공사에 이전된 등기가 2026.08.19. 접수됐습니다.
2025.12.29. 임의경매개시결정과 2026.09.10. 김민호의 주택임차권등기는 말소기준보다 뒤입니다. 김민호의 임차보증금은 200,000,000원이고 임대차계약일자는 2024.08.21., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2024.08.22.입니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위이며, 제공된 권리판정과 배당표상 매수인 인수금액은 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인된 점유자 4명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| PHAN THI BICH | 2025.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PHAN VAN CON | 2025.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PHAN THI NHU BINH | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민호 | 2024.08.22 | 200,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.09.10 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 346,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 346,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일 건물·동일 용도에 관한 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 신건 최저가가 시세보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 근저당 · 서인천새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,356,000원 |
346,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 120,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 220,356,000원입니다. 제공된 시나리오에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 채권 미배당 0원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가좌역(인천2호선) 남서측 인근이며, 주변은 지식산업센터·공장·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천가좌역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·제2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역(가좌역주변지구)이며 토지 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김민호의 전입·점유개시·확정일자 2024.08.22.와 임차보증금 200,000,000원, 배당요구 2026.09.10.을 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 나머지 점유자 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차 관계를 확인하세요.
- 유치권 표식 확인. 인근 호와 주차장 입구의 ‘유치권 행사중’ 표식이 본건과 관련되는지, 주장 주체·점유·채권관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가서상 업무시설(오피스텔) 기재를 함께 확인하고 실제 사용상태 및 용도 관련 사항을 점검하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래·최신 거래 자료가 없어 346,000,000원의 가격 수준을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 후순위지만, 현장 확인이 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2024.08.14. 근저당권이고, 확인된 임차·점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 김민호의 200,000,000원 임차보증금 역시 전입·점유개시·확정일자가 2024.08.22.여서 매수인이 승계하는 선순위 보증금으로 보이지 않으며, 배당 시나리오의 인수액도 0원입니다. 다만 여러 점유자가 확인되고 감정서에 인근 호 및 주차장 입구의 유치권 행사중 표식이 기재돼 있어 현장 확인을 생략하기 어렵습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 346,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단하지 않는 것이 맞습니다.
