* 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 인수 배제 효력이 확인되기 전의 보수적 계산입니다. 말소동의 확약서의 제출 사실만으로 그 효력까지 확정하지 않았습니다. 고경록의 인수 배제가 확인되면 해당 인수액은 0원이지만, 별도 점유자인 김대범의 보증금 및 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다.
인천지방법원 2025타경501181. 인천 미추홀구 도화동 티오피시그니쳐 3층 302호, 전유면적 72.07㎡의 오피스텔입니다. 소유자 이은환은 2022.03.28. 거래가액 304,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 미추홀구 압류가 등기되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 말소기준인 2023.03.24. 압류보다 먼저 2022.03.28. 전입한 임차인이 있습니다. 등기된 임차권의 날짜만 보거나 최저가만 비교하면 실제 취득 부담을 잘못 판단하기 쉬운 사건입니다.
가격 판단에서도 주의가 필요합니다. 과거 거래를 모두 합산한 평균은 253,253,333원이지만, 최근 12개월 평균은 187,520,000원입니다. 최신 거래 역시 209,000,000원에 그칩니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균과 비교하면 최저가가 저렴해 보일 수 있으나, 최근 거래와 실질취득액을 기준으로 보면 전혀 다른 결론이 나옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로252번길 16, 3층 302호 (도화동, 티오피시그니쳐) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 72.07㎡ · 지상 11층 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 11층 · 사용승인 2021.02.04 |
| 소유자 | 이은환 (2022.03.28. 소유권 취득 · 거래가액 304,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 316,346,754원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.24. 갑구 5번 미추홀구 압류 |
| 선순위 임차보증금 | 고경록 · 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 전입일이 중요하다
고경록의 주택임차권은 2024.04.11. 등기되었습니다. 등기일 자체는 말소기준권리 이후이지만, 기존 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 표시만으로 잔존 보증금 인수까지 없어진다고 판단해서는 안 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
고경록 3층 302호 72.07㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.28 확정 2022.03.15 배당요구 있음 |
304,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계 신고 아님 확약 확인 필요 |
|
김대범 오피스텔 |
전입 2024.12.23 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 · 대항력 없음
우선변제 미상
승계 신고 아님 보증금·임대차 조건 확인 필요 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 고경록과 김대범의 보증금을 중복 합산하지 않았고, 김대범의 보증금은 확인되지 않아 금액 계산에서 제외했습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 보라
티오피시그니쳐는 2021.02.04. 사용승인된 12세대 규모의 오피스텔입니다. 동일하거나 유사한 면적의 실거래 12건이 확인되지만, 거래 시점은 2021년부터 2026년까지 폭넓게 분포합니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 거래와 최신 거래, 최근 가격 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.07㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2025.12 | 72.07㎡ | 2 | 166,040,000원 |
| 2025.05 | 72.07㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 71.95㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2022.04 | 72.07㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 71.95㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 71.95㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 72.07㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 71.95㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 71.95㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 71.95㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2021.07 | 71.95㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 187,520,000원 · 거래 2건 |
|---|---|
| 최신 거래 | 2026.06 · 209,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | -29.6% |
| 전체 거래 평균 | 253,253,333원 · 거래 12건 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 131.7% |
전체 평균 253,253,333원만 보면 최저가 247,000,000원이 평균의 97.5%이므로 약간 저렴해 보입니다. 하지만 이는 2021년의 270,000,000원대 거래와 2022년의 300,000,000원 거래가 포함된 평균입니다. 실제로 최근 12개월 거래는 166,040,000원과 209,000,000원이며, 평균은 187,520,000원입니다. 최신 거래가도 209,000,000원입니다. 최저가 247,000,000원은 최근 평균의 131.7%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,258,000원 |
| 1. 고경록 임차보증금(우선변제) | 304,000,000원 | 242,742,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 316,346,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 고경록 보증금 미배당 | — | 61,258,000원 |
예상배당은 집행비용 추정치와 고경록의 우선변제를 반영한 시뮬레이션입니다. 미추홀구 및 강서세무서 관련 압류의 세액·법정기일·당해세 여부는 확인되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있습니다. 보증금 미배당액은 매각대금 배분 항목이 아니므로 도넛 차트에 포함하지 않았습니다.
회차별 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 매각가격이 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액도 줄어들 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수 부담이 늘어나므로, 실제 취득 총액은 보증금 부근에 머무르게 됩니다. 아래는 확약의 인수 배제 효력이 확인되지 않은 경우를 전제로 한 회차별 계산입니다.
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 247,000,000원 | 61,258,000원 | 308,258,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 197,600,000원 | 109,966,400원 | 307,566,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 158,080,000원 | 148,933,120원 | 307,013,120원 |
* 회차별 계산상 인수액은 배당 시뮬레이션에 따른 값입니다. 실질취득액은 각 회차 최저가와 해당 인수액의 합계로 산출했습니다. 최저가에 낙찰된다는 가정이며 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 달라집니다. 확약으로 고경록의 인수 배제 효력이 확인되면 해당 계산상 인수액은 실질 부담에서 제외합니다.
신청채권자 배당 — 낙찰자 인수와 구분
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 316,346,754원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 예상배당이 0원이며, 계산상 미배당액은 316,346,754원입니다. 그러나 신청채권자의 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인이 부담할 수 있는 금액은 별도로 판단해야 하는 선순위 임차보증금 잔액 등이며, 주택도시보증공사의 신청채권을 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화초등학교 남동측 인근입니다. 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 지하 2층·지상 11층이며, 사용승인일은 2021.02.04.입니다. 위생·급배수시설, 도시가스 난방 및 승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 남동측으로 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다. 공시지가 자료는 1,399,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표에 별도 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 12세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 실거래는 2건이며, 최근과 과거 거래의 가격 추세는 -29.6%입니다. 과거 고가 거래를 현재 매도 가능 가격으로 가정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기, 잔존 보증금 인수 배제 및 임차권등기 말소를 어떤 범위에서 보장하는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 인수조건과 함께 대조해야 합니다.
- 선순위 임차보증금. 고경록 보증금은 304,000,000원입니다. 확약 효력 확인 전에는 신건 계산상 미배당액 61,258,000원을 위험금액으로 반영해야 합니다.
- 김대범 점유 확인. 전입일은 2024.12.23.으로 후순위지만, 보증금·확정일자·임대차 조건이 확인되지 않습니다. 실제 점유관계와 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 미추홀구 압류와 강서세무서 관련 압류가 존재합니다. 세액·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당순서 및 보증금 미배당액의 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한, 매각에 따른 등록관계 및 의무 승계 여부를 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 전체 평균 253,253,333원이 아니라 최근 12개월 평균 187,520,000원과 최신 거래 209,000,000원을 우선 비교해야 합니다. -29.6%의 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 보증금 인수가 남는다면 최저가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에 머무릅니다. 확약의 효력이 확인된 경우와 그렇지 않은 경우의 입찰가격을 반드시 구분해야 합니다.
- 관리비·점유·현장. 관리비 체납 내역, 실제 점유자, 내부 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 미확인 관리비와 명도비용은 실질취득액 계산에 포함되지 않았습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 핵심은 가격과 선순위 보증금, 그리고 확약의 효력입니다. 고경록의 보증금은 304,000,000원이며, 신건 배당 시뮬레이션상 61,258,000원이 부족합니다. 확약 효력이 확인되지 않은 보수적 계산에서는 실질취득액이 308,258,000원입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기와 잔존 보증금 인수 배제까지 유효하게 보장한다면, 고경록 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 달라집니다. 그러나 그 경우에도 최저가 247,000,000원은 최근 평균 187,520,000원의 131.7%이며, 가격 추세는 -29.6%입니다. 여기에 별도 점유자 김대범의 임대차 조건도 확인해야 합니다.
결론은 선순위 권리의 인수 여부를 먼저 확정하고, 최근 실거래를 기준으로 취득가격을 다시 산정해야 한다는 것입니다. 현재 신건은 확약이 확인되더라도 최근 시세보다 높은 가격이며, 확약의 효력이 확인되지 않으면 보증금 인수 위험까지 겹칩니다. 단순한 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 오피스텔입니다.
