인천지방법원 2025타경503149. 부평구 산곡동 부광골든파크 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 전용 면적은 78.298㎡, 5층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2021.01.27입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 349,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소된다”가 아닙니다. 임차인 김가람은 2022.05.13 전입, 2022.05.18 점유 개시, 2022.05.02 확정일자로, 말소기준권리인 2023.11.20 오케이저축은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 현재 회차에서는 보증금 340,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 향후 유찰 시 발생할 수 있는 인수액은 제출된 말소동의 확약서가 김가람 임차권에 한하여 해소하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 화랑로 56, 2층 202호 (산곡동,부광골든파크) |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 78.298㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 서민 (2022.03.25 매매 · 거래가액 358,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,423,406원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 규모 / 사용승인 | 13세대 · 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력이 출발점
말소기준권리는 2023.11.20 오케이저축은행 가압류 51,969,896원입니다. 그보다 앞선 2021.02.23 도림신용협동조합 근저당권은 2022.05.18 말소됐습니다. 반면 김가람은 2022.05.13 전입하고 2022.05.18 점유를 개시했으므로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다. 이후의 롯데캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김가람 | 2층 202호 78.298㎡ 전부 전입 2022.05.13 · 점유 2022.05.18 확정일자 2022.05.02 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 없음* |
실제 임차인은 김가람 1명입니다. 배당요구도 확인되며, 현재 회차 배당계산에서는 보증금 340,000,000원이 전액 배당됩니다. 보증기관이 임차인으로 중복 집계되는 구조는 아닙니다. 다만 말소동의 확약의 효력은 김가람 임차권에 한정되므로, 확약 대상 밖 임차인이나 점유관계에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 95.8%지만 거래 시점은 오래됐다
부광골든파크의 거래 표본은 총 7건입니다. 시세 집계 평균은 364,142,857원, 최신 거래는 2022.03 · 358,000,000원입니다. 현재 최저가 349,000,000원은 시세 집계 평균의 95.8%로 집계되어 있습니다. 다만 개별 거래 목록상 최신 거래가 2022.03이므로, 2026.10.02 매각기일의 현재 시세를 그대로 대표한다고 단정하기에는 시간 간격이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 78.3㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 2022.03 | 78.3㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2021.12 | 80.59㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 2021.09 | 78.07㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 78.29㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2021.06 | 80.68㎡ | 4 | 362,000,000원 |
| 2021.06 | 74.53㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 7건 | 364,142,857원 |
거래 표본의 최저가는 358,000,000원, 최고가는 395,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 확약 반영 시 최저가와 같은 349,000,000원이므로, 집계 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 시세 자료의 거래 시점이 2021~2022년에 집중되어 있어 95.8%라는 수치만으로 현재 시세 대비 큰 할인이라고 단정하는 것은 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 임차인 김가람 보증금 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2. 오케이저축은행 가압류 | 51,969,896원 | 3,314,000원 |
| 3. 롯데캐피탈 가압류 | 46,298,680원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 359,423,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,686,000원과 김가람 보증금 340,000,000원을 배당한 뒤 오케이저축은행에 3,314,000원이 배당되며, 롯데캐피탈·주택도시보증공사·소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 다시 올라간다
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 349,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 279,200,000원 | 65,508,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 223,360,000원 | 120,567,040원 | 실질 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 회차에서는 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어, 단순히 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 실제 시나리오도 1회 유찰 시 65,508,800원, 2회 유찰 시 120,567,040원의 인수액을 계산하고 있습니다. 이 사건에서는 김가람 임차권에 관한 말소동의 확약서 때문에 그 승계액을 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부광고등학교 북측 인근으로 다세대주택과 주상용부동산 등이 혼재하는 주거지대이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 중로를 통해 마장로 등 간선도로와 연결되고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물, 사용승인일 2021.01.27. 위생·급배수·도시가스·엘리베이터 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역이며 공시지가는 1,414,000원/㎡입니다.
- 규모. 총 13세대의 소규모 건물로, 거래 표본도 7건입니다. 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있어 환금성은 별도 점검이 필요합니다.
- 등기상 확인사항. 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 처리와 효력은 입찰 전 등기 및 매각서류 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 현황 비고. 현황상 1~2호 라인은 ‘B동’으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김가람 임차권등기 말소 범위와 조건을 직접 확인해야 합니다. 이 사건에서 유찰 후 실질 인수 0원을 만드는 핵심 문서입니다.
- 현재 회차 배당구조. 349,000,000원에서는 김가람 보증금 340,000,000원이 전액 배당되어 확약과 무관하게 계산상 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시 착시. 279,200,000원·223,360,000원으로 최저가가 내려가도 확약이 없다면 각각 65,508,800원·120,567,040원의 인수가 계산됩니다.
- 시세 재검증. 집계 평균 364,142,857원 대비 최저가가 95.8%이지만 거래 목록의 최신 거래는 2022.03입니다. 매각기일에 가까운 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 등기의 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 김가람의 임차권등기와 기존 점유관계가 확인되어 있으므로 실제 현황과 인도 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·최신 실거래 원문을 최종 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원, 유찰 뒤에는 확약서가 가격을 바꾼다”
이 사건은 대항력 있는 임차인이 있다는 점만 보면 인수형 물건처럼 보이지만, 현재 신건 349,000,000원에서는 임차보증금 340,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 더 중요한 것은 유찰 후입니다. 원 계산상 1회 유찰 때 65,508,800원, 2회 유찰 때 120,567,040원의 인수액이 발생하지만, 주택도시보증공사가 제출한 김가람 임차권등기 말소동의 확약서가 그 승계 위험을 실질 0원으로 만드는 핵심입니다.
가격은 현재 최저가가 시세 집계 평균의 95.8%이고 최신 거래 358,000,000원보다도 낮지만, 비교 거래의 최신 시점이 2022.03이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “신건이 싸다”가 아니라 확약의 효력을 원문으로 확정하고, 2026년 매각 시점의 실제 시세를 다시 확인하는 것입니다. 권리구조는 확약 덕분에 정리 가능성이 높지만, 소규모 13세대·오래된 거래 표본· 민간임대주택등기까지 함께 확인해야 균형 잡힌 입찰 판단이 가능합니다.