부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34583 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 45.85㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

180,920,000원 1억 8,092만 감정가 250,000,000원

감정가의 72% 2026-07-14 낙찰

최저매각가 175,000,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

07-14 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,750만원

최저가의 10% · 17,500,000원

실거래 대비

▲ 6.6% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 LH 임차권등기로 인수 위험 존재. 보증기관 승계분을 제외해도 실제 인수 가능액 78,250,000원.

가격 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래 227,000,000원의 77.1%
자금 최저가 기준 입찰보증금은 17,500,000원이며 LH 임차보증금 부족분 78,250,000원 인수 가능성
리스크 LH 임차권등기 대항력·우선변제권 존재. 서울보증보험 말소동의 확약 적용 여부 확인 필요

한 줄 평 최근 실거래 평균 2.27억 대비 최저가 1.75억으로 가격 여유는 있습니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 LH 임차권등기입니다. 배당 부족분 78,250,000원은 매수인 인수 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

감정가

250,000,000원

다세대

최저가

175,000,000원

1회 유찰

실질취득

253,250,000원

낙찰가+인수 가능액

인수

78,250,000원

LH 임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경34583. 부천 오정구 고강동 리치하임 비동 502호는 전용 45.85㎡ 규모의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 감정가는 2.5억, 현재 최저가는 1.75억으로 한 차례 유찰된 상태입니다.

겉으로 보면 최근 실거래 평균 2.27억 대비 약 77% 수준이라 가격 매력은 있습니다. 하지만 등기상 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권이 존재하고, 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증기관 대위·승계는 별도 보증금이 아니므로 실제 임차인은 이선경 1명으로 봅니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34583
소재지	경기도 부천시 오정구 고강동 381-1 리치하임 비동 5층502호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)
소유자	지유리
감정가 / 최저가	250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰)
청구금액	274,513,698원
매각기일	2026.07.14

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — LH 임차권등기

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	250,000,000원	有	有	78,250,000원 가능

⚠️ 인수 계산 최저매각가 175,000,000원 기준 집행비용 3,250,000원을 제외하면 LH 임차보증금 배당액은 171,750,000원입니다. 부족분 78,250,000원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 적용 범위 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득 기준 확인

리치하임 동일 면적 최근 거래는 2025년 6월과 12월 두 건이며 최근 12개월 평균은 227,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.12	46.79㎡	5	219,000,000원
2025.06	46.79㎡	4	235,000,000원
최근 12개월 평균	-	2건	227,000,000원

최저가는 최근 평균 대비 77.1%입니다. 그러나 LH 임차권 인수 가능액을 반영하면 실질취득액은 약 253,250,000원으로 계산되어 최근 거래 평균보다 높아집니다. 따라서 단순 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

배당 분배 (최저가 1.75억)

감정가·실질취득 vs 실거래

실질취득 기준으로는 최근 실거래 평균을 초과합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. LH 임차권등기 보증금 250,000,000원과 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확약 범위 확인. 서울보증보험 말소동의 확약이 제출되어 있으므로 실제 인수 해소 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
시세 판단. 최저가는 낮지만 인수액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
환금성. 리치하임은 24세대 소규모 단지로 거래 표본이 2건입니다.

맺으며 — “낙찰가는 절반의 계산”

이 물건은 단순히 1.75억에 사는 경매가 아닙니다. 권리상 가장 중요한 변수는 LH 임차권입니다. 최저가는 시세 대비 낮지만, 인수 가능액을 포함하면 실질취득 비용이 달라집니다. 가격보다 임차권 처리 결과가 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처다 — 부천 고강동 리치하임 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — LH 임차권등기

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득 기준 확인

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 절반의 계산”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (11장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	2억 5,000만원
2	2026-07-14	대기	1억 7,500만원