* 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 부담을 실제로 해소한다는 전제입니다. 확약의 효력·적용범위·말소 이행이 확인되지 않으면 임차보증금 미회수액의 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 보증금의 등기 기재액은 73,500,000원 및 72,600,000원이며 두 금액을 합산하지 않습니다.
인천지방법원 2025타경507480. 인천 부평구 청천동 대성파크맨션 103동 502호, 전용 30.35㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문병웅이며, 2019년 8월 29일 거래가 73,500,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 국의 압류가 설정됐고, 임차인 이강식의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
핵심은 단순히 임차권등기가 경매로 말소되는지 여부가 아닙니다. 임차인 이강식은 2019년 8월 16일 전입신고를 마쳤고, 최초 확정일자는 2019년 7월 17일입니다. 압류보다 앞선 임대차 이력이 있으므로 대항력 및 보증금 인수 문제를 반드시 함께 살펴야 합니다. 다행히 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 확약서 제출 사실과 실제 인수 부담의 해소를 구분해 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 234-30 대성파크맨션 103동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 원길로 15-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 30.35㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2002.01.02 |
| 소유자 | 문병웅 · 단독소유 · 2019.08.29 소유권이전 · 거래가 73,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 76,501,767원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 임차관계 | 이강식 1명 · 주거용 임차권등기 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 임차권 말소동의 확약 이행 전제 실질 0원* |
① 권리 흐름 — 말소 확약과 압류를 함께 봐야 한다
현재 소유권. 문병웅이 2019.08.29 소유권을 취득했습니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않으며, 과거 서울은행·심곡신용협동조합·우리은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
압류. 2022.12.29 국(처분청 북대전세무서장)의 압류가 등기되었고, 2026.07.13 국민건강보험공단의 압류가 별도로 2건 등기되었습니다. 총 3건의 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있으나, 국세·공과금의 구체적인 채권액과 법정 우선순위는 등기된 날짜만으로 확정할 수 없습니다. 매각대금 배당에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
주택임차권. 을구 7번 이강식의 주택임차권등기는 2023.11.28 접수되었습니다. 매각물건명세서가 명시한 인수권리이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약의 효력과 이행이 확인되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약 이행이 핵심
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이강식 5층 502호 30.35㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
최초 73,500,000원 변경 기재 72,600,000원 순차 기재 · 합산 금지 |
전입 2019.08.16 최초 확정 2019.07.17 변경 확정 2021.08.31 |
대항력 있음
우선변제권 확약 조건부 인수 0원* |
| 실제 임차인 | 이강식 1명 |
|---|---|
| 최초 계약일 | 2019.07.16 |
| 변경 계약일 | 2021.08.02 |
| 점유개시일 | 2019.08.14 |
| 주민등록일 | 2019.08.16 |
| 최초 확정일자 | 2019.07.17 |
| 변경 확정일자 | 2021.08.31 |
| 임차권등기 | 2023.11.28 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.11.28 |
| 대항력 | 있음 2019년 전입 이력 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 승계 / 인수 | 조건부 해소 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약 제출 |
주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 이강식 1명입니다. 신청채권액 76,501,767원과 임차권등기에 순차 기재된 보증금을 별도의 임차인 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 96,000,000원, 시세 검증 필요
현재 감정가와 최저매각가는 모두 96,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저가입니다. 임차권 말소 확약이 실제 이행된다는 전제에서는 실질취득금액도 낙찰가와 동일한 96,000,000원*입니다.
확약 이행 전제의 실질취득금액과 비교해야 할 기준은 최근 실거래가격입니다. 가격 판단은 동일 단지·유사 면적의 최신 거래, 최근 12개월 평균 및 거래 추세를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 시세가 확인되지 않은 상태에서는 신건의 가격상 이점에 가점을 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 76,501,767원 | 76,501,767원 |
| 잔여 · 소유자 교부(조건부 추정) | — | 17,370,233원 |
제시된 단순 배당 추정입니다. 집행비용 2,128,000원, 주택도시보증공사 배당 76,501,767원, 소유자 잔여 17,370,233원으로 매각대금 96,000,000원과 일치합니다. 국세·공과금의 실제 배당액과 임차인의 별도 우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 따라서 신청채권 전액 배당이나 소유자 잔여금 발생은 확정 결과가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 96,000,000원 | 76,501,767원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 1,484,167원 |
| 2회 유찰 (64%) | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 16,567,687원 |
확약이 유효하게 이행되는 경우, 제시된 각 회차의 실질취득금액은 해당 낙찰가와 동일하며 임차권 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 그러나 낙찰가가 낮아질수록 신청채권자의 미배당 추정액은 증가합니다. 신건에서는 신청채권이 전액 배당되는 것으로 추정되지만, 1회 유찰과 2회 유찰 시에는 각각 미배당이 발생합니다.
중요한 구분. 신청채권자의 미배당액을 곧바로 매수인의 인수액으로 처리해서는 안 됩니다. 신청채권 미배당과 대항력 임차보증금 인수는 서로 다른 문제입니다. 이 사건에서는 이강식의 대항력, 확약서의 효력 및 실제 말소 이행을 기준으로 인수 여부를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 소재 인천미산초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·연립주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2002.01.02 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있으며, 새시 창호와 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 전용 30.35㎡의 다세대주택입니다. 해당 호수의 최근 실거래와 인근 유사 물건의 거래가격을 확인해야 적정 매각가격 및 매도 가능성을 구체적으로 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 을구 7번 이강식의 임차권 전체에 적용되는지, 매수인에게 미회수 보증금을 청구하지 않는 취지인지, 별도 조건이 있는지 및 말소 이행 방법을 확인하세요.
- 보증금 액수. 임차권등기의 최초 73,500,000원과 변경 기재 72,600,000원을 대조하여 실제 현행 보증금 및 잔존 채권액을 확인하세요. 두 금액을 합산하거나 임차인 2명으로 처리해서는 안 됩니다.
- 대항력과 배당요구. 2019.08.16 전입신고, 2019.07.17 최초 확정일자, 2021.08.31 변경 확정일자 및 2023.11.28 배당요구를 매각물건명세서와 임대차 관련 원본으로 대조하세요.
- 국세 압류. 북대전세무서장의 압류와 관련한 체납액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요. 세금이 배당금과 임차보증금 회수에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류. 2026.07.13 등기된 압류 2건의 개별 채권액과 실제 징수 대상 금액, 배당 및 말소관계를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 신청채권액 76,501,767원만 전액 배당하는 단순 추정에 의존하지 말고 세금과 임차보증금 관련 권리의 실제 배당순위를 확인하세요.
- 실거래가. 동일 단지와 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 뒤 입찰가격을 설정하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기 이후 현재 실제 점유자가 누구인지 확인하세요. 임차권 말소 확약과 별개로 인도·명도 절차가 필요한지 점검해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납액, 누수·방수 상태 및 필요한 보수비용을 확인해 총취득비용에 반영하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 사건 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 중심은 대항력 임차인 이강식의 주택임차권입니다. 임차권은 매각물건명세서상 인수권리로 기재되어 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 확약 이행 전제의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다.
다만 국의 압류 및 국민건강보험공단 압류가 합계 3건 존재하고, 세금·공과금의 실제 배당순위와 채권액에 따라 단순 예상배당 결과가 달라질 수 있습니다. 임차권 말소 확약의 정확한 적용범위 및 이행 여부 역시 원본 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 96,000,000원을 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 인수 위험은 확약 이행 조건부 해소, 가격 메리트는 검증 보류로 정리합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권의 실제 소멸 여부, 압류 관련 배당관계 및 최근 실거래가격을 확인하는 데 있습니다.
