인천지방법원 2025타경508107. 인천 연수구 청학동의 다세대주택 102동 2층 202호입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 김은섭의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.30, 주민등록과 점유개시는 2021.10.15, 확정일자는 2021.09.30이며 보증금은 204,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.03.06이므로 이 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다.
등기자료만 보면 이 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 확약을 해당 임차권에 적용해 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약서의 범위와 실제 말소 조건은 입찰 전에 원문으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학동 519-8 힘찬해가 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 서혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,688,998원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경량트러스지붕 4층 건물 내 2층 202호 · 2021.05.24 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.10.15 서혜진 명의 소유권이전과 같은 날 민간임대주택등기가 올라왔고, 2023.11.14 김은섭의 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.06로 그보다 뒤입니다. 따라서 임차권 자체는 선순위지만, 본 건에는 말소동의 확약서 제출이라는 별도의 해소 근거가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제권 有
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은섭 | 2층 202호 57.78㎡ 전부 | 2021.10.15 / 2021.10.15 | 2021.09.30 | 204,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
김은섭은 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 등기부상 주택임차권의 보증금은 204,000,000원이며, 배당표상 현재 회차에서는 이 보증금 전액이 우선변제되는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 김은섭 보증금 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 218,688,998원 | 21,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,020,000원과 임차보증금 204,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 21,980,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 기준 미배당은 196,708,998원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시 구조 — 가격은 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 21,980,000원 | 196,708,998원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 0원 | 218,688,998원 | 23,376,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 0원 | 218,688,998원 | 59,660,800원 |
다만 위 표의 “계산상 인수”는 임차권을 기계적으로 존속시키는 경우의 수치입니다. 본 건은 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙상 실제 권리분석에서는 김은섭 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다. 유찰 뒤 가격이 내려가더라도 이 확약의 효력·범위가 동일하게 적용되는지 원문 확인 없이 계산상 인수액만 보고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 청학동 소재 청솔근린공원 남서측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량트러스지붕 4층 건물 내 2층 202호이며 2021.05.24 사용승인됐습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 본 건 권리판단의 핵심입니다. 제출 여부뿐 아니라 적용 대상·조건·말소 시점을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 배당. 김은섭은 보증금 204,000,000원, 전입 2021.10.15, 확정일자 2021.09.30, 배당요구가 확인됩니다.
- 명칭 불일치. 등기상 “힘찬해가 102동”, 현황·집합건축물대장상 “포레스트타운 102동” 표기를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.15 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 제공된 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 230,000,000원이 현 시세 대비 적정한지는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약서의 효력’
이 사건의 표면만 보면 보증금 204,000,000원의 대항력 있는 임차권이 경매개시결정보다 먼저 있어 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 따라서 승부처는 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 그 확약서가 실제 매각과 말소 과정에서 어떻게 적용되는지를 원문으로 확인하는 것입니다. 한편 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 230,000,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
