인천지방법원 2025타경34616. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-7 소재, 통칭 ‘다이아몬드빌 A동’ 2층 202호 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 김연정이고, 2018년 2월 13일 소유권을 이전받은 날 주식회사신한은행 근저당권 180,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경기신용보증재단 가압류, 김포시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 85,407,000원으로 감정가 249,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 해당 건물은 9세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 388-7 2층202호 · 도로명주소 경기도 김포시 양촌읍 양곡1로37번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김연정 (2018.02.13. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 신한은행) / 164,689,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 인수권리는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2018년 2월 13일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경기신용보증재단 가압류 28,200,000원, 김포시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 1월 23일 부천지구원예농업협동조합의 근저당권 1,415,700,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 실거래 검증은 별개
이 물건은 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 85,407,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 59,784,899원, 5회 유찰 시 41,849,429원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 85,407,000원 | 124,730,326원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 59,784,899원 | 149,891,229원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 41,849,429원 | 167,503,861원 |
중요한 점은 감정가 대비 낙폭과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없으므로 현재 85,407,000원이 실제 시장가보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 3회 유찰 자체를 가격 가점으로 과도하게 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,326원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 83,469,674원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,407,000원 가정 시 집행비용 1,937,326원과 근저당권 배당 83,469,674원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액 208,200,000원 대비 미배당액은 124,730,326원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 단독·다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측 약 9미터 내외 도로가 있고, 토지는 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이며 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. ‘다이아몬드빌A동(388-7)’은 9세대, 2018.01.09 준공으로 표시돼 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 거래금액이 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 9세대 소규모 오피스텔이므로 인근 오피스텔 매매·전월세 수요, 공실 기간, 동일 건물 거래사례를 직접 비교해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목은 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역 및 각종 보호·관리구역 지정 내용을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 권리변동을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2018년 2월 13일 신한은행 근저당이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 249,000,000원에서 최저가가 85,407,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 우위를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 9세대 오피스텔에 평균 유찰 3.0회라는 특성이 겹칩니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 실거래 검증이 필요하고 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
